2023年3月/MARE月刊不动产市况调查报告

季度(2022年10~12月)实质GDP成长率(第二次速报季节调整系列値): 前期比0.0%

季度实质GDP实额(第二次速报原系列値):139兆9182亿日圆/前年比0.4%(资料来源:内阁府)

MARE月刊不动产市况调查报告2023年3月号将介绍以下章节。
1. 岸田政权针对「人才投资」的政策实况、2. 不动产市况相关情报:日本经济基本现况、3.不动产市况相关情报:景气、4. 关于未来的不动产购买。
此资讯若能让您了解不动产买卖的好时机,助上一臂之力是我们最大的殊荣。

【1.整备「人才投资」环境对民营公司的应对及影响】

上月刊中提及,面对全球经济情势及社会环境的瞬息万变,综合经济政策及编列预算是日本政府为实现新资本主义,让民间需求导向的经济成长回到正轨,以提高薪资作为核心目标的决心。自岸田政权上任后,持续以关键字「人才投资」为营运政策。此成效将于今年春天揭晓。
根据株式会社东京商工Research于2月20日发布的资讯,问券调查有效回答4,465间公司中,有80.6%的企业预计于2023年春鬪实施薪资调涨。以企业规模区分中,大企业占85.5%,中小企业占80.0%,产业别区分中,薪资调涨率最高的是制造业85.9%,最低的是不动产业61.6%,由此可知企业规模与产业间实施率的差异。此外,从未实施薪资调涨的企业中得到以下事由。有「成本增加无法完全转嫁到价格上」、「招募优先」、「设备投资优先」等事由。也就是说,未实施薪资调涨的企业比起优先考虑前瞻性的投资,更担忧短期营利恶化。
实际上,企业倒闭的件数截至2月已连续11个月较去年同月比呈增加趋势。但从最近3个月数据中显示,2022年12月为20.23%、2023年1月が为26.10%、2月为25.70%,连续3个月超过20%,受到新冠疫情影响,各种公家贷款的偿还如火如荼展开,使得中小企业营运停滞的案例增加。与2019年新冠疫情前每月600~800件倒闭件数相比,现在已经没有如此多了,但无法因应劳工短缺及薪资调涨的创业者将失去接单机会,事业也可能举步维艰,并指出倒闭件数「呈增加趋势的可能性越来越高」。此外,须关注2023年7月至2024年4月上述与新冠疫情相关的贷款偿还件数将大幅增加,并持续观察企业倒闭数及负债总额对日本经济所带来的影响。
近期薪资-物价之差距,根据日本厚生劳动省3月7日发布1月份每月劳动统计调查(速报值)中,排除物价影响,现金薪资总额(薪资名目)较去年同月比增加0.8%,包含物价影响实质薪资与去年同月比减少4.1%,呈现大幅减少的趋势。与2009年12月受雷曼兄弟影响减少4.2%相同的降幅表示必须采取紧急对策。承如上述,即使薪资调涨得以实现,但原物料等价格的高涨将转嫁到市场上是毫无疑问的,因此实质薪资可能会持续减少。政府制定政策,透过扩大各种补助,例如薪资调涨促进税制优待措施及事业继承补助金等,但其成效才将从现在开始发酵。
下面一起来看看目前日本不动产市场的经济现况。

【2.不动产市况相关情报:日本经济基本现况】

接着来看以下日本经济基本现况。

如表1,新建案施工数较上月比减少3,645户,但相较去年比增加6.6%共63,604件,呈现上升。明细中自住为16,627户,较去年同月比减少8.3%连续减少14个月,租屋为24,041户,较去年同月比增加4.2%,连续增加23个月。另外,分让住宅为22,698户,较去年同月比增加25.0%,连续增加2个月。自住的部分由于民间资金连续减少13个月,公共资金连续减少15个月,导致自住户整体呈减少。租屋的部分,民间资金连续增加7个月,公共资金则为4个月来首次减少。分让住宅中,公寓大厦连续增加2个月,透天则连续减少3个月,公寓大厦增加了69.6%。根据三幸ESTATE(株)2月份的数据,东京都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区)的大规模租赁办公大楼的空屋率为4.44%,较上个月比上升0.29%,睽违5个月上升。该公司办公大楼综合研究所虽预测数据将呈缓慢下降,但确认近期数据后发现结果与其相反。其原因为一些新建案落成时就涵盖了一定规模的空置面积所致。相较新冠疫情前,近期越来越多人愿意花时间做出办公室搬迁的决定,在面对办公多样化的需求当中,将来竣工的办公大楼空室状态有增加的可能性。
表2一都三县的新建分让公寓大厦市场动向中,供给户数减少了37.1%。以往每年1月因消费者流动性相对低,导致销售户数相对低迷,但土地价格持续上涨,被认为是使得地理位置条件优渥的新户难以供给的因素。

上个月剩余户数为5,919件,本月为5,610户减少了309户。供给户数较去年同月比减少37.1%为710户,连续减少4个月。供给户数除了埼玉县,其他地区皆为减少,成交率除了神奈川县及埼玉县外,其他地区皆为减少。整体的平均贩售价格及平方米单价上升,20层楼以上的超高层物件的成交率为38.3%,较去年同月比减少19.3%。

(资料来源:笔者以东京、神奈川、埼玉、千叶各行政府人口统计资料为基准制成/ 2023年2月16日)

一都三县整体的首月签约率为58.4%,为去年9月以来首次降至70%以下。每户平均价格为6,157万日圆,连续上升3个月,每平方米单价为94.7万日圆,睽违3个月的上升。笔者一直以来关注着剩余户数的上升趋势,而从1月份呈现稳定下降的趋势来看,说明了不动产市场的稳健性。平方米单价及每户的平均价格持续上涨的趋势下,成交率增幅不大,暗示着价格可能已临近高点。
图1中人口增减的部分,显示东京都人口减少7,266人,连续减少2个月,其他3县皆为减少。神奈川县减少4,204人、埼玉县减少3,223人、千叶县减少、2,628人。 2023年1月与上个月相同,一都三县的人口皆为过度移出,东京已连续2个月过度移出。根据株式会社帝国数据银行于3月15日发布的数据中,2022年共有335间公司将其总部或其总部功能,从首都迁移至地区为过去20年以来最多的纪录。其原因为,工作地点不再受限,多样化的工作模式俨然已成为半永久性的趋势,迁移至首都圈以外的据点做为事业维持计画对策的一环来分散风险。随着总部的迁移,人当然也随之搬迁,印证首都圈人口的过度移出现象。上个月笔者撰文中叙述到,一旦工作据点聚集,就很难消解首都圈的过度集中,但从上述的趋势来看,预测将来有可能会逐渐减少。

【3.不动产市况相关情报:景气】

本章节将介绍日本不动产相关市况景气。首先来确认下方宏观数据资料。

表3中全国消费者物价指数总和值较上月增加0.3%为4.3%,不含生鲜食品之总合增加0.2%为4.2%,不含生鲜食品与能源之总和增加0.2%为3.2%。不含生鲜食品之总合较去年同月比上升4.2%,为41年4个月以来的高水准。对此,政府2月24日于首相官邸举办「第7次物价、租金、生活综合对策本部」会议,针对以下3点作为重要政策。第一,能源政策。因应电费等上涨,并且考量近期汇率及燃料价格水平,日本经济产业省将对电力公司所提出修改其固定电费之申请,进行严格且详细审查。且日本经济产业省3月将汇整电费控制的成果。第二,食品。日本农林水产省为减轻经营困难的酪农及家禽养殖等农家的负担,采取具体措施包括缓解政府对进口小麦售价上涨的对策。第三,租金上涨。由于调薪政策对劳工数占7成的中小企业影响最剧,各供应链应建立适当的价格转嫁以确保调薪资金。此外,公共工程设计劳务单价上涨5.2%,日本厚生劳动省、经济产业省及国土交通省将努力推行,提高从事公共事业劳工的调薪政策。实质薪资提升的效果需要一段时间才能见效,将持续关注这些政策的成效。
紧接着来看以下图2内阁府景气动向指数。领先指标较上月相比下滑0.7点,连续下滑3个月。 3个月的平均移动(调查月份的数值为10、11、12月的平均及11、12、1月的平均相比出的高低值)下滑0.70点,连续下滑5个月,7个月的移动平均(调查月份的数值为6、7、8、9、10、11、12月的平均7、8、9、10、11、12、1月的平均相比出的高低值)下滑0.60点,连续下滑9个月。

同时指标较上个月比下滑3.0点,睽违2个月以来的下滑。 3个月平均移动下滑1.03点,连续下滑3个月。 7个月平均移动上升0.39点,连续上升15个月。落后指标较上月比下降0.1点,连续下降2个月。 3个月平均移动上升0.07点,连续上升14个月。 7月平均移动上升0.26点,连续上升11个月。
领先、同时、落后指标已连续2个月皆显示为下滑。以下记载较上月比下滑的详细资讯。领先指标中,最终需要财在库率指数减少0.41%,矿工业要生产财在库率指数减少0.61%,货币供给量减少0.17%,东证股价指数减少0.03%,中小企业预估业绩减少0.11%。其中只有新职缺数上升0.20%,新建案住宅施工面积上升0.45%,消费者态度指数上升0.34%,日经商品指数(42种)上升0.05%。同时指标中,生产指数(矿工业)减少0.70%,矿工业用生产财出货指数减少0.71%,耐久消费财出货指数减少0.74%,劳动投入量指数减少0.74%,投资材出货指数(除输送机械)减少0.50%,商业销售额(批发业)减少0.13%,求人倍率减少0.13%,输出数量指数减少0.31%。另一方面,商业销售额(零售业)上升0.20%,营业利润(全产业)则为0.00%。落后指标中,法人税收减少0.26%,最终需要财在库指数减少0.36%。另一方面,失业率则改善0.23%,消费者物价指数上升0.36%。总结来说,内阁府对此表示景气「停滞不前」。且此景气已连续2个月,暗示着经济将有进入衰退的可能性,必须留意往后的景气走向。

图3为截至今年1月的访日旅客数推移。根据日本政府观光局2023年2月15日所公告的资料显示,由于农历新年的影响,以东南亚国家为中心的访日旅客数超过100万人。有达到新冠疫情前水准的国家,也有尚未达到的国家,目前都还在恢复中。此外,物价及机票价格水涨船高,航空公司也必须克服人手不足的课题,由此可见未来旅客数持续增加的可能性很高。

【4.关于未来的不动产购买】

从汇率走向来看,今年3月24日时日币兑美元为130.60日圆(去年同日为121.24日圆),日圆虽持续走强,但仍较去年同日比贬了7.7%。 3月10日美国最大银行之一的矽谷银行,因其流动性不足和资不抵债致使股价暴跌,被加州金融保护与创新部接管。尔后3月15日大型金融机构瑞士信贷银行股价暴跌30%,引发全球对大型银行营运面堪忧的连锁性效应。瑞士信贷银行接受瑞士国立银行的救济,19日由瑞士最大银行UBS决议收购,才得以暂时平息落幕。日本金融厅于20日,包括日银在内的主要央行宣布扩大美国信贷规模后, 22日表示欢迎各国当局迅速采取行动以防止对信贷不安的扩大。在差不多的时间点,14日日本市场相关人士发表「不太可能对稳定的日本金融体系产生重要影响」之见解。但不可否认的是,若欧美各国的存款保障难行,将引发全球性严重的金融危机。到时作为避险资产的日圆将加速被买进,可能致使日圆大幅升值。有鉴于此,现在的日圆可说是30年来最低点,可说是购买不动产作为海外资产的最佳时机。