2023年5月/MARE月刊不动产市况调查报告

季度(2023年1~3月)实质GDP成长率(第二次速报季节调整系列値): 前期比0.0%

季度实质GDP实额(第二次速报原系列値): 138兆5506亿日圆/前年比1.3%(资料来源:内阁府)

MARE月刊不动产市况调查报告2023年5月号将介绍以下章节。
1.关于4月工资增长率3.66%与6月实际工资指数-3.0%的差距、2. 不动产市况相关情报:日本经济基本现况、3.不动产市况相关情报:景气、4. 关于未来的不动产购买。在上述中,我们将在1.章节探讨大中小型企业的工资涨幅实况。
此资讯若能让您了解不动产买卖的好时机,助上一臂之力是我们最大的殊荣。

【1. 关于4月工资增长率3.66%与6月实际工资指数-3.0%的差距】

在上一期中,我们重点介绍了民营企业的景气,以预计租金上涨和破产增加数为焦点。在本期中,我们将从日本劳动组合总联合会公布的数据中确认4月以后的租金上涨情况的实况。此外,为了确认政府的经济财政政策方针,我们将以于5月15日和5月26日分别举行的内阁经济财政咨询会议(以下简称“内阁咨询会议”)的结果进行解释,并对未来对包括房地产行业在内的日本经济的影响提出个人观点。

首先,关于租金上涨情况。一般而言,是在新年度开始的4月之前完成薪资改善要求的谈判。然而,由于谈判的长期化等原因,往往会延至4月之后。因此,在笔者参考的6月5日公布的数据中,共有5,362个工会提出了月薪改善要求,其中4,586个工会达成了协议,有85.5%是有效回答数据。其中明确改善薪资的工会有2,616个,占57.0%,不论是工会数和比例,皆是自2013年春季集体协商以来最高的标准。加权平均的有效回答为4,475个工会,平均薪资为10,807日元(3.66%) ,与去年同期相比增加了4,758日元,其中在不到300人的中小工会中,3,144个工会的增长为8,328日元(3.36%),也同样增长了3,471日元。在2,919个工会中,我们可以明确看到到租金上涨的情况,上涨金额为6,029日元(2.14%),其中中小工会的1,808个工会上涨了5,050日元(1.98%),保持了较高的水平。如图1所示,在截至6月5日的租金上涨水平中,它是自1989年以来每年统计数据中排名第六高的水平,仅次于30年前的1993年时的3.90%。

(资料来源:日本工会联合会综合政策促进局[截至2023年6月5日的工资增长变化])。

根据厚生劳动省的每月劳动统计调查的4月初步数据,实际工资指数仍然为-3.0%。与之相比,后文将提到的全国消费者物价指数的增长率远远超过了工资增长率。政府和工业界都认为为了日本经济的复兴,提高工资是必要的,因此可以预测未来将继续广泛推出提升工资的政策。需要注意的是,为了更贴近实际情况,在本文撰写时参考了各自的最新信息,因此上述的工资增长数据是6月的数据,而实际工资指数数据是4月的数据,存在两个月的间隔。

基于以上的工资增长情况,我们将从5月举行的两次内阁咨询会议中了解政府的工资增长和未来经济政策的概况。首先,作为2000年以来日本经济的特征,除了低增长、低利率和低通膨之外,还存在名义工资低迷的现象。笔者主张,除了津贴和补助金之外,积极采取比津贴和补助金更有助于推动国内生产总值增长的减税政策,以激发民间投资。然而,目前国内投资预计将达到超过泡沫经济时期(约1986年至1991年)的水平,在许多行业中工资上涨也在继续。此外,自2020年初开始,从新冠疫情自我限制的模式中逐渐恢复到「正常生活」的当下,外资企业对于对日本的投资意愿日益旺盛。据笔者接触到的日本国外客户等情况表明,政府积极吸引这种投资的方针是长期稳定的,除非出现重大的经济或政治影响,否则政策不太可能发生变化。在对日本进行投资时,日本具有低进入壁垒、相对高回报率的特点,而且在主要国家中属于低价位范畴,再加上历史性的日元贬值趋势,对于日本房地产的投资将继续扩大,这是笔者的实际感受。

因此,从工资增长顺利推进所带来的内需型国内投资环境的稳定化,以及日元贬值和投资环境改善推动下海外投资者对日本的投资扩大趋势来看,尽管可能存在一些波动,但笔者认为日本房地产价格将在主要城市和地区中保持稳定增长。
接下来,我们将确认围绕不动产市场的经济现状。

【2.不动产市况相关情报:日本经济基本现况】

接着来看以下日本经济基本现况。

如表1,新建案施工数比上月増加了9,267户、但相较去年减少了3.2%共73,693件,呈现下降。明细中自住为17,484户、较去年同月比减少了13.6%,连续减少16个月,租屋为32,585户,较去年同月比增加0.9%,连续增加25个月。另外,分让住宅为23,053户,较去年同月比减少0.4%减と、连续2个月持续减少。自住的部分、民间资金为15,950户、较去年同月减少14.0%,连续减少15个月,公共资金为1,534户、较去年同月减少10.2%,连续减少17个月,导致自住户整体呈减少。租屋的部分,民间资金为29,069户、减少0.7%,睽违9个月首次减少,公共资金为3,516户、增加16.2%,连续2个月增加。分让住宅中,公寓大厦为11,378户,较去年同月增加7.2%,连续4个月增加,透天则为11,583户,和去年同月相比减少6.9%,连续5个月呈现下降。根据三幸ESTATE(株)于4月31日公开的数据,东京都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区)的大型出租办公楼空屋率为4.48%,较上个月减少了1.1%,睽违3个月首次下降。根据之前的研究显示,这不符合该公司预测的缓慢下降趋势,而是连续两个月持续上升,不过4月份开始如同预测数据呈现缓慢下降。然而,由于担心经济衰退,外资企业为主的办公室搬迁计划出现停滞,搬迁计划的具体化需要比疫情前更长的时间,这可能会影响空置率的增减。此外,3月到4月正好是日本年度结束/开始的时期,这也可能对空置率的下降产生影响,应密切关注未来几个月的情报。

根据表2,仅限于首都圈和三县的新建分售公寓市场趋势显示,供应房源数量已连续五个月下降,下降幅度为2.1%,这是五个月以来首次出现单位下降而非双位数下降,但下降趋势仍在继续。

上个月剩余户数为5,452户,而本月为5,189户,减少了263户。供给户数较去年同月比减少2.1%为2,439户,是睽违6个月首次增加。供给户数除了千叶县、东京都内,其他地区皆为减少、成交率首都圏增加4.3%、23区减少8.8%、东京都下增加16.6%,神奈川县减少3.4%,琦玉县减少13.5%,千叶县增加2.8%。

(资料来源:笔者以东京、神奈川、埼玉、千叶各行政府人口统计资料为基准制成/ 2023年5月22)

平均贩售价格和每平方米单价除了琦玉县以外其他区皆增加,20层以上的超高层物件契约率是90.4%,和前年同月比大致相同。一都三县整体的首月签约率为79.5%,为连续两个月显示70%左右的水准。每户平均价格为1亿4,360万日圆,较去年同月大幅增加120.3%,是3个月以来首次下降,每平方米单价为101.5万日圆,4个月以来首次下降。剩余户数呈现稳定下降的趋势,说明了不动产市场的稳健性。
图2中人口增减的部分,显示东京都人口减少2,990人,连续减少3个月。神奈川县减少4,975人,而埼玉县增加603人,千叶县增加2,347人。东京都已经连续4个月移出人口超过移入人口。如同上个月的报告中所确认的,由于以下原因,将总部或其总部功能从首都圈从首都迁移至地区为过去20年以来最多的纪录,远程办公的普及,以及作为风险分散将基地设立在首都圈以外的情况增多,导致了这种下降趋势。此外,预计政府将扩大支持地方迁移的助推金等政策,因此这种下降趋势预计将持续下去。

【3.不动产市况相关情报:景气】

表3中全国消费者物价指数总和值较上月减少0.1%,为3.2%,不含生鲜食品之总合减少1.1%,为3.1%、不含生鲜食品之总合较去年同月比增加0.3%,为3.8%。如同上个月报告中所确认的,首相官邸举办「第7次物价、租金、生活综合对策本部」会议,宣称进行了「抑制电力费用的措施等研究」,并称其已经有一定的效果。但与去年同月相比,已连续19个月上涨,除生鲜食品和能源外,总体价格和上个月持续上涨0.3%,表明通货膨胀趋势仍在持续。

紧接着来看以下图3内阁府景气动向指数。领先指标较上月相比上升0点, 3个月的平均移动(调查月份的数值为12、1、2月的平均及1、2、3月的平均相比出的高低值) 下降0.7点,是两个月以来首次下降,、7个月的移动平均(调查月份的数值为8、9、10、11、12、1、2月的平均9、10、11、12、1、2、3月的平均相比出的高低值)下滑0.59点,连续下滑11个月。

同时指标较上个月比上升6.6点,连续两个月持续上升。 3个月平均移动下滑0.13点,连续下滑6个月。 7个月平均移动下滑0.59点,连续11个月持续下降。
落后指标较上月比下降0.5点,连续两个月持续下降。 3个月移动平均下降0.06点,为17个月来的首次下降。 7个月移动平均上升0.12点,连续13个月上升。
领先指标呈现平稳趋势,同时指标和落后指标分别显示上升。以下是与上个月相比显示下降趋势的细节信息。领先指标方面, 最终需求库存率指数减少了0.15%,矿业工业生产品库存率指数减少了0.26%,新求职人数减少了0.60%,制造业实际机器订单减少了0.08%%,新建住宅建筑面积减少了0.19%,东证股票指数持平,中小企业销售预期增长了0.39%货币供应量也减少了0.07%。同时指标方面减少的有, 投资品发货指数(除运输机械)减少了0.02%,以及商业销售额(零售业)减少了0.04%,商业销售额(批发业)上减少了0.12%,有效求职倍率减少了0.24%。出口数量指数减少了0.07%。另一方面,生产指数(矿业工业)上升了0.15%,矿业工业生产品发货指数持平,耐用消费品发货指数上升了0.38%,劳动投入量指数上升了0.06%,营业利润上升了0.01%。落后指标方面,家庭消费支出减少了0.35%,公司税收持平,完全失业率减少了0.38%,消费者物价指数减少了0.04%。另一方面,第三产业活动指数上升了0.44%,常用雇用指数上升了0.01%,固定薪水上升了0.25%, 最终需求品库存指数上升了0.44%。

总结来说,内阁府对此表示景气「停滞不前」。且此景气已连续4个月,暗示着经济将有进入衰退的可能性,必须留意往后的景气走向。

图4为截至今年3月的访日旅客数推移。根据日本政府观光局2023年4月19日所公告的资料显示, 樱花季的来临推使外国人访日需求增加,以及观光邮轮复航等因素,使得访日游客数量已经达到2019年同期水平的65.8%,创下了自去年10月开放自助旅行后的最高纪录。就访日的游客国籍来看,来自美国等欧美澳中东地区的游客数量大幅增加。然而,与疫情前的水平相比,日本的航班和航线还没有完全恢复,各个市场都还在逐步复苏中。此外,根据政府于3月31日内阁会议决议的「观光立国推进基本计划」,政府将加强与地方吸引游客、扩大消费、加强与国内相关人员的合作,以及加强海外旅行社等的销售和讯息发布,推进高附加值旅游和冒险旅行等。因此,可以预期日本的访日游客数量将继续稳步增加。

【4.关于未来的不动产购买】

从汇率走向来看,今年5月31日时日币兑美元为139.80日圆(去年同日为128.2日圆)と、日圆虽持续走强,但仍较去年同日比贬了约8.3%。根据日本银行公布的未来展望,物价上涨到正常水平需要一定时间。此外,正如内阁府在景气动向指数中所指出,随着经济陷入停滞阶段,预计物价上涨也会暂时稳定。鉴于此,金融宽松被普遍认为会持续下去。此外,即使日本的长期利率如市场普遍预测的那样缓慢上升到1%,由于与不动产的利率差异已足够保障,因此对不动产市场的影响将是有限的。此外,与某些海外市场同时上升的利率和不动产风险溢价相比,仍然可以说日本的不动产市场是一个有吸引力的投资市场。除此之外,考虑到目前日元处于近30年来的最低时期,可以说目前购入海外不动产仍是一个适宜的时机。根据4月28日日本银行发表的未来预测,日本经济的上行风险和下行风险相对平衡,预计经济回复将持续到本财年中期左右。然而,在该期末阶段,增长速度可能会放缓,同时需要密切关注海外经济和物价动向对日本金融和外汇市场的潜在影响。在实现年同比上涨率稳定超过2%的「物价稳定目标」之前,日本银行将继续实施「定量和定价货币宽松」政策,并表示如有需要将毫不犹豫地采取进一步的货币宽松措施。根据这样的日本银行政策方向,预计日元贬值的环境将持续下去,延续上一期所谈到的,日圆将迎来进30年最低点,因此目前正是投资海外不动产的最佳时机。