季度(2022年4~6月)實質GDP成長率:前期比1.0%
季度實質GDP實際金額:132兆472億日圓/前年比1.1%(資料來源:内閣府)
考慮不動產買賣時,針對重要的不動產相關市場情報在昨日有了重大的轉捩點。
尤其今年因應新冠疫情的政策產生了巨大的變化,國內外旅遊人數的增加等因素,經濟活動也跟著興盛起來。另外,利率政策對不動產市場所帶來的影響也應受到各方關注。
此報告以2022年8月的最新情報為基準,闡述不動產相關市況情報。此資訊若能讓您了解不動產買賣的好時機,助上一臂之力是我們的榮幸。
1. 第二次岸田首相內閣改組上任後經濟政策方向
8月10日第2次政權上任後進行初次的內閣改組,包含首相共有20位內閣成員。在這之中有5位為留任,9位第一次加入內閣,5位再度回鍋。內閣各就定位後,岸田首相發表了以下重點經濟及相關政策。
①隨著經濟安全保障推進法的實施,促進防止機密技術外流及強化供應鏈等事項
②人才投資(更加針對薪資調漲強化職場環境整備及職業訓練等),育才啟動、為實現綠色轉型、數位化轉型等強化體制
③包含核能的應用,探討確保價格實惠且安定的能源供給
④強化新一階段的新冠疫情對策及應對
這些重點政策由日本大企業為中心構成,也保有對政界的深刻影響力,經濟、營利團體(一般社團法人)日本經濟團體聯合會,統稱「經團聯」,可以說與他們打著的理想政策是在同一軌道上的。8月10日同團體在該聲明中表示「新內閣集結多位優秀的政策專家及人才,包含自民黨黨員,期待能夠一統政府及在野黨迅速執行政策,並欲被評為最強而有力的佈陣」。在這之中從「人才投資」與「適度分配勞動者」的觀點中,根據「決定工資的大原則」應著重在薪資調漲及綜合的待遇改善,並聚焦在重視永續工作的重點。
在資源及食品價額持續上漲,薪資卻停滯不前的現況,雖無關景氣停滯但意味著物價持續上漲的狀態,導致越來越多擔憂為停滯性通貨膨脹的聲音出現。政府在該政策上採取措施,預計將以提高工資為核心,預期將嚴格實施諸多對策。
2. 不動產市況相關情報:日本經濟基本現況
參照下圖表1,新建案施工數在5月大幅減少-4.3%,6月雖然較前年比降幅縮至-2.2%,根據6月份的統計是過去10年來第二低水平。其中一個原因是,由於年初新冠疫情感染人數增加,商務會談的機會減少為其原因。此外,表2證實了供應戶數有所減少。除了上個月的月刊報告中指出的適合大樓的用地減少外,建築成本增加被認為是主要因素。這是由於資源價格的大幅上漲和全球半導體短缺,導致住宅中不可缺少的設備機器短缺。其中大多為仰賴進口物品的日本因日元貶值,也刺激了價格上漲。
根據一般財團法人建物價格調查會的調查,鋼筋混凝土(RC)集合住宅的建造成本指數淨建造成本在2022年3月至7月各別上升至130.3、131.5、132.8、135.2和135.3。反映了持續上漲的現況。
3. 不動產市況相關情報:景氣
首都圈、近畿地區的企業經營狀況判斷指數的推移(業況DI※前年同期比)
(資料來源:從at home(株)引用)
2022年8月24日由at home株式會社發布的2022年4~6月期間該地區不動產仲介業的景氣調查如圖1、2所示。圖表以提供不動產服務為主的(株)at home加盟不動產仲介為對象,針對全國13都道府縣14區的居住用不動產流通市場景氣動向,在每一季度施行並公開發表的問券調查結果。這裡所使用的DI為DiffusionIndex(擴散指數)的簡稱,以衡量景氣及業況判斷的方向感為指標,運用在未來景氣預測上。超過50被認定為狀況良好,請見圖表1的DI,首都圈在2021年第三季落在40點以下,卻連續5期持續上升,上升幅度明顯提高6點。另一方面,圖表2的買賣DI中,2022年第一季之後雖為上升的步調,卻約落在45點左右並無大幅度的變動,最新的第三季也僅達到45.5點。也就是說租賃仲介的業況DI伴隨著行動限制的緩和,尤其在以首都圈為中心顯示全面復甦中。但以買賣仲介的業況DI來看,在調查對象為14地區中的10地區,較前一年同期呈現負成長,反映了銷售受到房價及建材費用高漲所帶來的巨大影響。
(資料來源:筆者以東京、神奈川、埼玉、千葉各行政府人口統計資料為基準製成 / 2021年8月27日)
根據at home(株),狀況良好的地區因新冠疫情緩和而放寬入境限制,指出因外國人需求增加及「或許是放寬了行動限制的影響,找房也活絡了起來。在1~3月繁忙期遲遲無法成交的物件也成交了(東京都新宿區)」等諸如此類伴隨著新冠疫情政策的放寬,顯示了業況傾向復甦中。另外,像是「連帶大樓售價的上漲,家庭式的租賃依舊穩定(東京都杉並區)」及「有意購屋者轉向租賃(愛知縣名古屋市)」等,顯示出銷售物件隨著售價的高漲,導致一部分的伴侶、家庭客層都紛紛轉向租賃。
圖1顯示過去4個月中首都圈1都3縣的人口推移。由此可見東京都、神奈川縣、埼玉縣及千葉縣在過去4個月間人口持續增長。本刊7月號中提及,受到新冠感染增加,導致近年人口趨於減少,但人口連續4個月增加的情況表示,1都3縣正穩定復甦,期待未來經濟活動的振興。
總和消費動向較上月下降0.1%,不含生鮮食品之總和增加0.1%,不含生鮮食品與能源之總和增加0.2%。除了主要受到通膨因素影響的生鮮食品和能源產業,指數較以往趨升表示消費者態度有好轉的基調。證實了文章開頭所闡述,岸田首相第二次內閣改組上任後,更進一步制定政策來防止新冠疫情的擴散,以及「強化人才投資的根本」等政策被認為有更進一步的擴大並且往好的方向前進的可能性非常高。
透過圖2顯示內閣府景氣動向指數,首先是領先指數較前一月份下滑0.6點,顯示連續下滑2個月。指出3個月移動平均(調查數值的月份為3、4、5月的平均及45、6月的平均相比出的高低值)下滑0.06點,睽違3個月的下滑,7個月的移動平均(調查數值的月份為11、12、1、2、3、4、5月的平均及12、1、2、3、4、5、6月的平均相比出的高低值)則下滑0.20點,也是睽違3個月的下滑。
同時指標較前一月份成長4.1點,為睽違3個月的上升。3個月的移動平均則上升0.73點,7個月的移動平均上升0.38點,連續8個月上升。
落後指標較前一月份上升1.7點,睽違2個月的上升。3個月的移動平均則上升0.70點,7個月的移動平均上升0.47點,連續4個月上升。
(資料來源:日本政府觀光局)
2022年3月起重新開放在一定條件下恢復以觀光為目的新入境申請,6月也開始受理由領隊帶領的觀光旅行團,訪日旅客數連續4個月來到了10萬人以上。但由於受此類旅行團的入境限制影響,以及各國規定的繁雜入境手續等,與新冠疫情擴散前的2019年同月相比下降了95.2%減少了144,500人。日本政府計畫以注射3劑疫苗為條件,將從2022年9月7日免除入境日本前的PCR檢查,並預測能夠增加更多訪日旅客數。
4. 關於未來的不動產購買
如文章開頭所提及,儘管日本現況存在停滯性通貨膨脹的憂慮,由改組後的內閣所主導以「新資本主義」的目標為主,以「人才投資」為重點政策,試圖迴避停滯性通貨膨脹。8月26日日幣兌美金為136.72日圓(去年同日為110日圓),較去年同日比只貶了24%是因為有不動產交易在支撐著。根據(株)帝國數據庫在2022年7月5日發表的景氣動向指數中,指出不動產業的景氣來到連續4個月的提升。建物銷售狀況以「不動產的銷售價格不因為市場短缺而下降」平穩的進行。此外來自不動產經紀人及仲介表示「預計由於日元貶值,外資紛紛將資金投入不動產,有望增加投資」,但在另一方面卻有著「會議室的出租率無法回到2019年的水準」(不動產租賃)等嚴苛的反響。
内容一览