季度(2022年4~6月)實質GDP成長率(第二次速報値): 前期比 0.9%
季度實質GDP實際金額(第二次速報値):132兆6375億円/前年比1.6%(出典:内閣府)
本公司從今年7月開始推廣相關不動產市況情報,本月來到第三期了。隨著日本新冠疫情對策步上軌道,加上決議提高總入境人數等政策,顯示岸田內閣改組後的改革路線越趨明朗化。
此報告以2022年9月16日的最新情報為基準,闡述不動產相關市況情報。此資訊若能讓您了解不動產買賣的好時機,助上一臂之力是我們最大的殊榮。
1.第二次岸田内閣改組:針對預計於10月策畫「綜合經濟政策」的重點大綱
迎接新內閣上任後,9月14日在首相官邸舉行了第11次經濟財政諮詢會議,針對新內閣的經濟財政營運及今年度下半年的重點課題進行會談。此會議從年初開始陸續舉辦,由首相、財務大臣、日本央行總裁、經濟振興擔當大臣及幾位民間團體的相關人士所組成。以新內閣今後應如何制定經濟政策視為本次會議重點進行商討。
該會議以今年10月統籌為目標,被視為岸田新內閣策畫「綜合經濟政策」重要的諮詢會議。在該政策下,被看漲的高物價對策也將沒有盡頭的持續上漲。此外,預期歐美各國貨幣緊縮影響全球經濟放緩的風險,計畫進行改革以強化國內經濟。為實現岸田內閣「新資本主義」的關鍵字,攜手官民針對課題解決型投資,換句話說,透過促進自新冠疫情以來停滯不前的投資和勞動力流動性來提高生產力,來實現工資和所得增加的持續成長,進而應對物價上漲和國外收入外流。
在此之中,促進直接對日本的投資是最受注目的政策之一。抓住日幣貶值的好時機,積極延攬外需,透過培育技術人才、提高工資、地方創生,強化出口據點以及創業新創等,主張強化經濟結構。對內則透過人才投資,試圖強化人力應用,並積極吸引外資投入日本,追求國家和國際利益。
2.不動產市況相關情報:日本經濟基本現況
如下表1所示,新建案施工數從5月開始直到7月的-5.4%,連續三個月較去年下滑。因受新冠病毒感染人數再度攀升的影響,洽商的機會也跟著減少,以及木材價格高漲、烏俄戰爭、半導體不足等影響,建築資材的價格跟著水漲船高,進而轉嫁到房價上。但單看表2,1都3縣的新建大樓市場動向顯示,供給數持續增長。除了東京都下及千葉縣減少了20%以上,其他地區皆為增長,其中埼玉縣增加了106%。平均價格及每平方米單價則上漲20%以上,雖然相較起來較低水平,但埼玉縣為唯一一個成交率增加的地區,成交的物件也多集中在埼玉市內,如下方圖2所示,推測人口以每月數千人為單位增長為主要因素。7月整體來說成交率低,若單看20樓層以上的建物來說成交率為75.5%,此成交率已高於高標基準(70%)。在價格持續上漲的房市中,可以看出房市交易有很強的選擇性趨勢。
3.不動產市況相關情報:景氣
圖1 「日本全國主要都市『出租公寓、大樓』租金動向」
(資料來源:從at home(株)引用)
圖1由at home株式會社於2022年8月29日發布,包含1都3縣在2022年7月期「日本全國主要都市『出租公寓、大樓』租金動向」資料中,撇除神奈川縣70㎡以上的大樓,1都3縣全都較去年同月比增長。
根據at home(株),以大樓各個面積的平均租金來看,東京都下、埼玉縣、千葉縣連續3個月較去年同月增長。特別是以30~50㎡偏向伴侶客層的大樓,全國10個調查對象區域都較去年同期增長,尤其東京都下、埼玉縣、千葉縣為2015年1月以來所更新的最高數值。
租金會如此在攀升基調的主要因素為,受到房貸長期固定利率調升的影響,大眾紛紛傾向迴避置產。世界各國為抑制通膨相繼調息,日本金融機構也安耐不住受其影響,跟進調升固定利率。結果導致選擇租屋的民眾增加,反而助長了租金持續的攀升。尤其1都3縣的出租物件特別多,也指出為迴避升息所帶來的影響,持續傾向選擇租賃的可能性高,租金水平會跟著持續增加。
下面圖2,顯示過去4個月首都圈1都3縣的人口推移。東京都、埼玉縣、千葉縣的人口都持續擴大,但神奈川縣卻在7月出現了約700人外流。除了東京都,埼玉縣的人口增長也很強勁。驗證了表2,顯示為支撐埼玉縣房屋供給數增加的主因,加上以大宮為中心的一系列再開發項目改善都市空間,筆者也對未來的市場趨勢深感興趣。
(資料來源:筆者以東京、神奈川、埼玉、千葉各行政府人口統計資料為基準製成 / 2021年8月27日)
根據表3全國消費者物價指數總和消費動向來看,總和值較上月增加0.2%,不含生鮮食品之總和也增加0.2%,不含生鮮食品與能源之總和也是增加0.2%。總和值連續4個月超過2%,受資源價格高漲及日幣貶值影響為主要因素。預估之後也會受到這2個主要因素影響並持續反映在物價上。日本央行黑田總裁長期以來一直表示,工資應隨著物價上漲之見解,如本期刊開頭所闡述,可說是為岸田內閣與經團連針對「期待薪資調漲」的共識奠定基石。
圖3的內閣府景氣動向指數中,首先看到領先指標較前一月份下滑0.7點,連續下滑3個月。3個月移動平均(調查月份的數值為4、5、6月的平均及5、6、7月的平均相比出的高低值)下滑0.90點,已連續下滑2個月,7個月的移動平均(調查月份的數值為12、1、2、3、4、5、6月的平均及1、2、3、4、5、6、7月的平均相比出的高低值)則下滑0.46點,也是連續下滑2個月。
同時指標中較前一月份上升1.4點,連續2個月上升。3個月移動平均則上升1.17點,也是連續2個月上升。7個月的移動平均上升0.51點,連續上升9個月。
落後指標則與前一月份相同。3個月移動平均上升0.40點,連續上升8個月。7個月的移動平均上升0.39點,連續上升6個月。
(資料來源:日本政府觀光局)
圖4訪日旅客數的推移與上月所刊登的相同(8月的數字至9月19日尚未公布)。根據9月1日內閣官房長官的發表,從2022年3月開放由領隊帶領的觀光旅行團,9月7日開始接受沒有領隊的觀光客,也從原本名額有限的幾個對象國家及地區擴大開放了所有國家及地區。另外入境總人數也從1天2萬人開放到5萬人。更加碼接種3劑疫苗者不需提出PCR陰性證明。此外,政府計劃簡化出入境手續,爭取與G7國家同等的入境標準。
4.關於未來的不動產購買
如本文開頭所提及,第11次經濟財政諮詢會議中所觸及到的議題中,支持「人才投資」為岸田首相所倡導的「新資本主義」中不可或缺的要素,並預計今後日本將大力吸引外資投入。換言之,將整頓日本投資環境,凝縮各種條件使外國投資者比以往更容易投資。但在9月16日撰寫本稿的時間點日幣來到143.02日圓(去年同日為109.4日圓)貶了約31%,成為不動產投資的推力。此外如第3頁的論述,1都3縣的租金市場在各地區呈現持續上漲,儘管升息的可能性令人膽戰心驚,在預測未來租賃需求會持續增加的情況下,也可說是已經具備購買投資物件的條件了。
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