2023年8-9月/MARE月刊不动产市况调查报告

季度(2023年4~6月)实质GDP成长率(第二次速报季节调整系列値): 1.2%

季度实质GDP实额(第二次速报原系列値): 136兆6178亿日圆/前年比1.6%(资料来源:内阁府)

本次MARE月刊不动产市况调查报告由于在8月的盂兰盆节期间并未观察到经济上的新动向,因此将8月和9月合并为2023年8/9月联合报告,并将介绍以下章节。

1. 关于日本政府制定「新经济对策」的动向
2. 不动产市况相关情报:日本经济基本现况
3. 不动产市况相关情报:景气
4. 关于未来购买不动产

【1. 关于日本政府制定「新经济对策」的动向】

鉴于近期受到通货膨胀和乌克兰局势等影响,岸田首相于9月25日提出了制定「新经济对策」的目的,分别为:

首先,要适当地回馈经济成长成果给面对物价上涨而国民的困扰。尽管经济状况在经历了新冠疫情后有所改善,包括3.58%的工资上涨、预计达到100万亿日元的设施投资以及解决了50万亿日元的供需缺口等,税收也在增加,但考虑到广大国民仍在遭受高物价之苦,这项经济对策旨在适当回馈给予国民税收增加等。

其次,力求从长期以来持续的成本削减型日本经济中实现30年来的历史性转变,并透过积极的政策支持来推进这一转变。这方面包括积极的设施投资、工资提高以及对人力资源的投资,以实现经济良性循环,目标是进入「暖经济」阶段,让经济活力得以体现。
为实现这两个目标,将关注于以下五点:1. 应对目前急剧上涨的物价,保护国民生活;2. 持续提高地方、中小企业等的工资水平,增加收入并促进地方发展;3. 推动国内投资,增强和升级经济成长能力;4. 克服人口减少,推动社会变革;5. 加强国土韧性,确保国民安全与安心。政府计划在2023年10月底左右根据这些要点制定「新经济对策」。

9月21日,岸田首相在「New York经济Club」发表讲话,主要内容包括鼓励来自国外的投资进入,设立资产运用特区,特区内仅使用英语进行行政,重点推进商业和生活环境的改善。此外,为了更能满足全球投资者的需求,提议启动日美基轴资产运用论坛计画。同时,他提及了过去一年日本宏观经济状况的改善,指出名目GDP成长率达到年率11.4%,居各主要先进国之首,国内投资超过100兆日元,预估创历史新高,薪资上涨超过3.5%并达成劳资协议,最低工资也将于10月增加4.5%,股价涨至33年来的高点等。这些数据显示了日本经济指标表现出自30年前的表现。

此外,他指出了在9月21日和22日举行的日本银行「金融政策决策会议」的主要意见。首先,表示将持续实施货币宽松政策,主要目的是支持薪资上涨势头,预期薪资上涨将带动价格上涨,进而稳定物价上涨以服务价格为主。同时,强调并非持续性地依赖进口价格上涨,而是透过伴随薪资上涨的方式,达到2%的物价稳定目标。

值得关注的是,根据厚生劳动省的每月劳动统计调查,观察到8月份实质工资指数为-2.5%,比上月确认值2.7%下降了0.2%,与物价上涨率保持了一定的差距。尽管最近的工资上涨是近30年来最大的,但仍然无法应对通货膨胀,政府的工资上涨政策和货币宽松政策仍将持续,而且预计日圆贬值的局面将持续一段时间。

整体来看,长期以来实质工资下降率高于物价上涨率,对日本经济前景构成了负面影响。此外,考虑到中国等地区世界经济放缓的趋势,10月2日日本银行发布的短期预测显示,2023财年大型企业的出口预期成长为1.6%,远低于去年的16.1%。由于日本出口的约20%都是面向中国的,受到的影响较大,可能对整体经济走势造成影响。

因此,尽管政府的政策目标是维持物价稳定在2%左右,但由于实质薪资持续下降和全球经济走势,笔者认为日本经济长期成长仍有一定的担忧。然而,近期日圆贬值情况、加强对日本投资的内部环境改善以及全球金融市场的不稳定性等因素,使得资金流向日本投资的流动性增加,笔者认为主要城市和地区的日本不动产价格将继续缓慢增长。

接下来,将继续探讨不动产市场的经济实况。

【2. 不动产市况相关情报:日本经济基本现况】

接着来看以下日本经济基本现况。

如表1、7月新建案施工数比上月减少了2,864户、相较去年减少了6.7%共68,151件,呈现减少。明细中自住为20,689户、较去年同月比减少了7.8%,连续减少20个月,租屋为30,170户,较去年同月比增加1.6%,自上个月减少后再次呈现增加趋势。另外,分让住宅为16,979户,较去年同月比减少17.6%、连续2个月减少。自住的部分、民间资金为18,970户、较去年同月减少6.8%,连续减少19个月,公共资金为1,719户、较去年同月下降28.0%,为三个月来首次下降,透天数量较去年同月下降11.2%,为连续第九个月下降。此外,根据三幸Estate(株)截至7月底的公开数据,东京中心五区(千代田、中央、港区、新宿、涩谷)的大型租赁办公大楼空置率6月份上涨4.75%,7月上涨5.15% ,连续两个月上涨。这是自2014年3月以来市场首次出现在5%的区间内,这是因为新建大楼竣工后出现了空置,并由于整合搬迁导致大量招租房源目前处于空置状态。未来仍有供应过剩导致空置率上升的担忧,但地理位置优越、租金平衡良好的建筑物可能吸引更多租客,预计招租价格可能会继续下降。
表2是一都三县新建公寓市场的趋势,显示供应量增加了14.2%,这是九个月来的首次增长,也是自去年10月以来的首次增长。

6月剩余户数为4,951户,而本月为4,850户,减少了101户。供给户数较去年同月比增加14.2%为2,268户。供给户数除了神奈川县和琦玉县外其他地区皆增加、成交率首都圏增14.1%、23区增加21.2%、东京都下减少14.0%,神奈川县减少12.4%,琦玉县减少14.9%,千叶县增加42.1%。

(资料来源:笔者以东京、神奈川、埼玉、千叶各行政府人口统计资料为基准制成/ 2023年9月30日)

平均贩售价格和每平方米单价首都圈、东京23区、东京都下皆增加,20层以上的超高层物件契约率是88.2%,比上个月的75.5%稍微高一些。一都三县整体的首月签约率为74.8%,睽违2个月显示70%左右的水准。每户平均价格为9,940万日圆,每平方米单价为144.9万日圆, 与去年同月相比,均成长超过50%,且均连续第五个月成长。
图1中人口增减的部分,显示东京都人口增加3,687人,连续4个月增加。神奈川县也减少1,946人,而埼玉县增加675人,千叶县增加791人,除了神奈川以外皆为增加。如同上个月的报告中所确认的, 一般而言, 每年7月左右人口往往开始减少,但现在疫情已经结束,疫情前的工作方式变得更加普遍,预计人口将继续增长,神奈川县除外。根据东急综合研究所发布的《第 1 次最新人口动向》,2020 年至 2022 年新冠肺炎疫情期间,外国人居民数量有所减少,这一情况在 2023 年发生了逆转,并迅速增加。东京都及三个都道府县的总人口中,外国人居民正在增加。事实上,外国(非日本)居民占总人口的比例已从2013年的1.54%增加到2023年的2.39%,增加了1.5倍。由于外国人居住人数持续增加,预计东京都及三县的人口成长趋势将持续。

【3. 不动产市况相关情报:景气】

本章节将介绍日本不动产相关市况景气。首先来确认下方宏观数据资料。
表3中全国消费者物价指数总和值较上月增加0.1%,为3.6%,不含生鲜食品之总合和上个月一样为3.5%、不含生鲜食品和能源之总合较去年同月比增加0.3%,为4.6%。总值连续10个月维持在3%以上,不含生鲜食品的总值连续11个月维持在3%以上,不含生鲜和能源的总值连续8个月维持在3%以上。全球通膨趋势持续,特别是能源价格大幅上涨导致的高位通膨表明,透过政府价格措施遏制通膨仍困难重重。

紧接着来看以下图2内阁府景气动向指数。领先指标与上月相比减少0.6点,3个月的平均移动(调查月份的数值为4、5、6月的平均及5、6、7月的平均相比出的高低值)减少了0.07点, 7个月的移动平均(调查月份的数值为12、1、2、3、4、5、6月的平均以及与1、2、3、4、5、6、7月的平均相比出的高低值)下滑0.10点。

同时指标较上个月比减少1.4点, 3个月平均移动下降0.07点,睽7个月平均移动上升0.11点。
落后指标较上月比减少0.8点, 3个月平均移动上升0.10点, 7月后方平均移动上升0.17点。
全部的指标均显示减少。以下记载较上月相比下滑的详细资讯。
领先指标中,最终需求商品库存率指数下降0.06%,工业及工业所需生产资料库存率指数下降0.07%,新增就业人数增加0.09%,实质机械订单(制造业)下降0.20%,新建住宅竣工面积下降0.39%,消费者态度指数上升0.33%,日系商品指数上升0.07%,货币存量下降0.08%,东证股价指数上升0.02%,中小企业预期销售额下降0.28%。
从同步指数来看,生产指数(矿业和制造业)下降0.28%,工业品出货指数下降0.18%,耐用消费品出货指数下降0.57%,劳动投入指数下降0.46%,投资材料出货指数(不含运输设备)下降0.48%,商业销售(零售)成长0.16%,商业销售(批发)成长0.10%,营业利润(所有产业)成长0.01%,有效求职倍率下降0.11%。出口量指数成长0.39% 。
落后指标为:第三产业活动指数下降0.15%,永久就业指数上升0.12%,居民消费支出下降0.19%,企业税收增加0.22%,失业率下降0.33%,经常性工资(制造业,名目)下降0.17 %,居民消费物价指数下降0.28%,最终需求商品库存指数上升0.04%。
总体而言,内阁府已连续三个月表示景气「有所改善」,暗示经济或已摆脱衰退阶段,但如上图所示,各系列对企业信心的贡献均显著为负,未来需关注当前经济状况。

图3为截至今年7月的访日旅客数推移。根据日本政府观光局2023年8月16日所公告的资料显示, 排除仍限制前往日本的海外旅行的中国,与2019年冠状病毒大流行前相比,总数为103.4%,超过了当时的表现。成长的原因是,与过去一样,来自韩国和其他东亚国家的访日外国游客数量有所增加,而在欧洲、美国、澳洲和中东,销售额也有所增加。特别是美国和加拿大超过了2019 年同月。定期国际航班数量已恢复至新冠疫情前水准的60%,加上政府将持续加强推动各种刺激措施以增加访日游客数量,因此访日游客数量将持续成长稳定成长,符合预期。

【4. 关于未来购买不动产】

从汇率走向来看,今年9月29日时日币兑美元为149.50日圆(去年同日为144.35日圆)と、显示出日圆贬值趋势,较去年同日比贬了约3.5%。根据帝国Data银行8月3日公布的2023年7月景气动向调查,在不动产业方面,与前一个月相比,指数减少了1.5个百分点,连续2个月减少。
尽管目前建商购买土地的数量较去年有所增加,但土地价格上涨、劳动成本等建筑成本上升以及金融机构更严格的贷款立场开始产生负面影响。就未来前景而言,外国人积极收购不动产进行投资,但不动产供应短缺,导致房价飙升。最近,不动产市场和饭店住宿市场都表现强劲,日本央行正在密切关注日本央行未来的利率政策。然而,有些人指出,由于维修、水电费等成本上涨,租户搬进公寓的计画变得更加恶化。另一方面,原本供不应求的半导体整体供应现已准时,各种原材料价格的飙升预计将在2024年春季左右结束,这点被视为正面的经济判断因素之一。 。
目前虽然不动产业景气趋于疲软,但建筑材料等价格上涨的趋势正在趋于平稳,日本银行继续实施宽松的货币政策,这对不动产市场来说是一个积极因素。但现在仍然是日元贬值的环境,这对不动产行业来说是有利的因素。因此,现在正是继续利用海外资产进行不动产购买的适宜时机。