2022年10月/MARE月刊不動產市況調查報告

季度(2022年4~6月)實質GDP成長率(第二次速報値): 前期比 0.9%

季度實質GDP實際金額(第二次速報値):132兆6375億日圓/前年比1.6(資料來源:内閣府)

本公司從7月開始推廣不動產相關市況情報,本月來到第四刊了。隨著新冠疫情相關對策發酵入境規定大幅鬆綁,預測今後的訪日旅客將大量回流。此報告以10月11日的最新情報為基準闡述不動產相關市況情報。此資訊若能讓您了解不動產買賣的好時機,助上一臂之力是我們最大的殊榮。

【1. 本月份的規劃,岸田內閣發表以[綜合經濟政策]為標竿的考察】

由於日本經濟走向受到執政黨諸多政策的影響較深。例如,安倍前首相針對市場金流的流動性及刺激民間投資作為重要政策,以結果論來說,股價、經濟成長率、企業績效、就業等經濟指標都有所改善。如上月份的月刊所示,為實現岸田政權的重要政策「新資本主義」,持續對「人才投資」的投入。為了描繪出實現的路徑,10月5日在首相官邸舉辦的「第12次經濟財政諮詢會議」中針對計畫在本月內制定「綜合經濟政策」的相關架構展開討論。
支撐著日本不動產市場的重要要素為人們的薪資收入。近年來,購買不動產及租賃的非日本居住者雖持續上昇,但主要的購屋者及租賃者仍為日本居住者。因此,若薪資不漲,租金價格及房價上漲的情況下,是很難減少空屋率的。如同本刊其他月號所提及過,日本政府雖利用日圓貶勢的環境,促進吸引外資直接投資日本,做為最重要的政策之一,但為此也必須建立一個有吸引力的投資環境。基於這些因素,筆者也密切關注薪資增長的動向。
值得關心的是,根據日本厚生勞動省於7日發表8月份的每月勞動統計調查(速報值),除了物價的影響,現金薪資總額(薪資名目)增加了1.7%,但若包含物價影響則實質薪資與去年同月比減少1.7%,連續減少5個月,追不上物價的高騰。
鑒於此憂慮,在上述會議中政府考量了實現結構性薪資增長的良性循環。此外,內部勞動市場中,人才的培育、試圖透過激化環境改善來提高薪資,外部勞動市場中,目的為隨著薪資成長來促進平穩的勞動力流動。再者,穩定提高最低薪資並繼續上昇,並考慮推進GX(Green Transformation)利用物美價廉的能源來抑制外部因素導致的通膨,做為提高薪資的手段。

【2.不動產市況相關情報:日本經濟基本現況】

緊接著來看日本經濟基本現況。根據下面表1新建案施工數睽違4個月增加,施工數77,712件,去年比成長4.6%,是從去年10月以來施工數水平中,連續下滑3個月後轉為增加了。以細項來說,自住用有22,291戶,較去年同月比減少11.2%,顯示連續下降了9個月。租屋則有31,295戶,與去年同月比增加16.2%,從上個月下降後再度增加。歷經新冠疫情感染高峰後感染者日益減少,除了增加洽商機會,也能反映出許多停擺的商業活動再度重啟。

另一方面,一都三縣的新建大樓市場動向如表2所示,供給數大幅漸少了40.1%。東京都下乃至神奈川縣也都減少了70%以上,埼玉縣及千葉縣各增加103.1%及51.4%。平均價格及平方米單位則是全首都圈減少了18%以上,整個月份唯一成交率增加的為埼玉縣。圖1中顯示除了東京都人

口增加,其他3縣則微幅減少。所減少的人口數多過東京都增加的人口數,由此可預測出人口向首都圈外流的現象。成交率的部分一都三縣都低於好基調為基準的70%。20樓以上的物件成交率為68.4%,與上回超過70%的7月時相比,果然還是得到低於70%為基準的結果論。可以看出這是個可以一窺房價持續上漲的一個數值。此外,在供給數大幅減少的背景之下,去年同月在售出許多區分大樓物件的反動中,根據不動產經濟研所表示「每年8月的樣品屋會趨於減少,但今年卻強勢出現」的分析,另一方面也認為「消費者的購屋意願依然強勢,大樓房價會持續推向高水準」。

(資料來源:筆者以東京、神奈川、埼玉、千葉各行政府人口統計資料為基準製成 / 2022年10月11日)

由於篇幅的關係無法刊載太多圖表,日本國土交通省在9月20日發布「令和4年都道府縣地價調查結果」顯示,全國的全用途平均地價睽違3年上漲0.3%(首都圈為1.5%),全國住宅地地價則上漲0.1%(首度圈為1.2%),事實上這次為睽違31年的漲勢。此為2022年7月1日數據由此可見日本全國地價正在上漲。左右著不動產市況的同時,也會持續關注下個月發表的各個數值。

【3.不動產市況相關情報:景氣】

由日本7間 大型不動產公司所共同經營的不動產關聯情報網「MAJOR7」中,於10月6日所發表「最想居住的地區問券調查」。調查期間為8月3~17日,以此網站會員中正在考慮購買此7間公司的新建大樓並住在首都圈(一都三縣)的使用者為對象進行問券調查,回覆人數共3,080。表3為MAJOR7中「東急不動產(株)」以其官方網站所刊登的物件於房市中的情報所得的數字。

雖然說參考根據取決於刊登量及刊登物件的種類,但筆者認為與之前感受到的市價相當接近。從這些數字中讀取到的資訊如下面3點。第一點,首都圈一都三縣中,除神奈川縣內的橫濱,進入前10名的其他9個車站都在東京都內。第二點,大樓市價的高低點不一定代表租賃市場的高低點。第三點,除了橫濱與吉祥寺,其他8個車站都集中在東京都的城南地區(指皇居南方的6區)。

(資料來源:「(株)Price is Bull Japan」官方網站)

城南地區會如此炙手可熱可能為下面3個原因。第一點,擁有都營地下鐵及私鐵JR山手線等交通便捷的地理位置。第二點,至澀谷、自由之丘、二子玉川及六本木等時尚指標的購物機能相當好。第三點,路樹及公園等綠地環境圍繞,為各個調查統計出的主要因素。
然而,10年前所做的調查排行中,如同表3,除了品川及代代木上原以外,其他地區依然在排名內,表示人氣較高的地區較為固定化。也就是說,以這些地區的街道為起點,鞏固了車站及周邊地區的物件魅力。在這之中尤其是大田區,儘管地價無明顯上漲,但具有開發潛力及高收益。圖2為(株)Price is Bull Japan將東京都23區內的預期投報率作為可視化的圖表,城南地區雖然沒有足立、葛飾、江戶川區那麼高,但由此可確認大田區的預期投報率是最高的。

(資料來源:日本總務省統計局)

接著為每期慣例的宏觀數據資料。表4中根據全國消費者物價指數的總和值較上月增加0.3%,不含生鮮食品之總和也增加0.3%,不含生鮮食品及能源之總和一樣增加0.3%。總和值主要受資源價格高漲及日幣貶值影響,連續5個月超過2%。今後也預測會持續受這2個因素影響,進而轉嫁到價格上並持續增加。依據圖3中的內閣府景氣動向指數,領先指標與上月相比為睽違4個月上昇了2.0點。3個月的移動平均(調查月份的數值為5、6、7月的平均及6、7、8月的平均相比出的高低值)上昇0.06點,睽違3個月的上昇,7個月的移動平均(調查月份的數值為1、2、3、4、5、6、7月的平均及2、3、4、5、6、7、8月的平均相比出的高低值)則下滑0.04點,連續下滑3個月。同時指標較上月上昇1.6點,連續3個月上昇。3個月的移動平均上昇1.93點,連續

上昇3個月。7個月的移動平均上昇0.77點,連續上昇10個月。
落後指標較上月上昇3.1點,睽違2個月的上昇。3個月的移動平均上昇1.57點,連續上昇9個月。7個月的移動平均上昇0.87點,連續上昇7個月。

(資料來源:日本政府觀光局)

圖4為累計至8月的訪日旅客數推移。如同上月刊所述,日本政府持續鬆綁入境政策。與上月相比大幅增加了15%並預測今後的訪日旅客數會更加快速增長。9月26日內閣官房長官發表下面從今年10月11日實施的5點新措施。第一取消所有對觀光客實施限定團體旅遊的政策無需由負責人管理新入境者。第二恢復免簽政策。第三除新冠感染者所有歸國者及入境者不需進行入境檢測,只要提交世界衛生組織(WHO)緊急使用清單中所列3劑疫苗接種證明或出境72小時內陰性檢測證明為條件。第四從一日總入境人數上限5萬人改為無上限。第五,日本國內目前未開放國際航線的機場及港口將在準備就緒後陸續開放國際航線。根據以上所確認到的資訊,可見訪日時機已成熟。

【4.關於未來的不動產購買】

10月11日日幣兌美金來到145.73日圓較去年同日貶了29%做為支持著不動產購買推力的數值5日公布於「TDB景氣動向調查」報告中顯示「不動產銷售強勁」。如開頭所述第12次經濟財政諮詢會議中指出,對日本國內投資與其他國家相比仍處於低水平利用「日圓貶值的絕佳機會」來強力支持政府。有了這些投資環境的改善將持續創造高附加價值的產業,轉而成為大膽調漲工資的結構。如此一來,若以政府主導的經濟成長維持良性循環為前提,現在正是擁有不動產的好時機。