房地产租赁合同有两种类型:普通租赁合同和定期租赁合同。
在这里,我们将介绍“普通租赁合同”和“定期租赁合同”之间的区别,以及对业主(房东)的优点和缺点。
什么是普通租赁合同?
“普通租赁合同”是指一般房地产租赁中使用的租赁合同。
合同期限为一年或以上,大多数情况下为两年。
即使在合同期满后,租户也可以根据自己的意愿续签合同,只要遵守事先设定的特殊条款,例如“解约通知期”和“突然解约时需要支付的费用”。您可以在合约中途自由解约。
就普通租赁合同而言,除非有正当理由,否则房东不得在合同期满时单方面解除合同或拒绝续签合同。
什么是定期租赁合同?
“定期租赁合同”是指2001年(平成12年 3月改良了借地借屋法,根据《关于促进优质租赁住房等供给的特别措施法》(国土交通省)制定的定期租赁合同。这是一个为了更容易提供经济适用租赁住房而引入的系统,是一种具有预定合同期限的租赁合同。
普通房屋租赁合同中,合同期限不能少于一年,但定期房屋租赁合同,可以将合同期限设定为一年以下。
一般来说,合同不会续签,因此租客必须在租期结束时搬出。
如果房东和租客双方都同意,不仅可以在期限届满后“重新签定合同”,还可以更改合同内容,例如增加租金,这与续签“普通租赁合同”不同。
定期租赁合同的优点和缺点
定期租赁合同对房东有多种优点
可以自行决定租赁期限
・因工作调动,想暂时出租房屋。
・只想在自己不使用期间(淡季)出租我的别墅或第二套房子
・想出租我父母曾经居住的房子。
・想出租已经计划重建或拆除的房产
如上所述,定期租赁合同的主要优点之一是您可以在特定期限内出租房产。
可以将合同期限设置为不到一年的较短期限,这样就可以有效地获得收益。
合同到期可以要求租客搬出
对于定期租赁合同,在签订合同时会以书面和口头形式告知租客将在租期结束时必须搬出该建筑。此时无论房东是否有正当理由,合同期满,房东无需支付任何劝退费,可要求租客搬出。
【缺点】
另一方面,也有一些缺点和需要注意的点。
●需要书面说明
普通租赁合同可以是“口头合同”,但定期租赁合同则需要“公证书等书面合同”。
因此,在签订合同时,房东必须在与合同分开的另一份书面文件中明确告知租户,合同将在期限结束时终止。
请注意,如果不符合要求,“定期租赁合同”将变成“普通租赁合同”。
此外,对于期限为一年或以上的合同,房东必须在期限届满前一年至六个月内向租户发出终止通知(通知期)。
●租金往往低于市场价
定期租赁合同中存在许多对租客不利的条件,因此即使以正常的市场租金进行招揽也存在难以签订合同的情况。
因此,租金一般定为比市场价低5%至10%。
无法中途取消合同
定期租赁合同原则上房东不能中途解约。
如果您希望提前中止合同,则需要在初始阶段加入一份关于中途解约的特别协议。
●“定期租赁合同”有可能被视为“普通租赁合同”
法律上并没有禁止经房东和租客在创房合意下再次签订定期租赁合同,但如果您与同一租客多次续签定期租赁合同,则实际上被视为与“普通租赁合同”相同。
因此,可能存在无法在房东期望的期限内结束合同的情况。为了防止以后出现问题,不建议这样做。
【定期房屋租赁合同与普通房屋租赁合同的区别一览表】
可否将普通租赁合同转换为定期租赁合同?
如果因“房屋老化需要重建”等原因想从普通租赁合同转为定期租赁合同,应向租客说明情况,经同意后解除普通租赁合同,重新签订定期租赁合同。
但如果与租客不能达成协议,房东不能强行变更合同。
在某些情况下,房东不仅可能被租户要求支付驱逐费,如果这个也不奏效,可能会上升到需要通过法庭诉讼来解决,因此妥善与租客进行协商很重要。
总结
定期租赁合同对于想要在固定期限内出租房产的房东来说具有很多优势。
在了解缺点基础上,做出正确判断
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