在日本的不动产交易中,曾经有一种被称为「中间省略登记」的程序。是指当某不动产连续进行交易时,原所有人直接将所有权移转登记至最终买受人的名义之下。然而,中间省略登记并未呈现完整的不动产交易历程,与实际的所有权变动不相符。因此日本在2005年修正《不动产登记法》后,便删除此项规定。
目前,取而代之的是「为第三人利益契约」和「买方地位转让」等手段,这些新措施也被称为「新中间省略登记」。
本文将说明「中间省略登记」的概念及「新中间省略登记」的相关措施,并探讨采用这些手段进行交易的优缺点。
什么是不动产交易的中间省略登记?
中间省略登记概要
原则上不动产的出卖人需要进行所有权移转登记,将不动产的所有权移转给买受人,使买受人得向第三人主张自己是该不动产的所有权人。通常情况下,此种所有权移转登记应该在每次不动产交易时进行。然而,进行不动产买卖会产生不动产取得税,和登记许可税等为数可观的费用。因此,为避免负担交易中产生的中间手续费和税赋,中间省略登记应运而生。
中间省略登记,顾名思义就是省略不动产交易中的部分登记手续。例如,某不动产由「A出卖予B」再由「B出卖予C」,原本应该进行「A移转所有权予B,B移转所有权予C」的两次所有权移转登记,但透过中间省略登记的手段,省略不动产所有权移转给B的登记,而直接将不动产登记由「A移转至C」。采取此种登记方法时,登记资料上无法完全反映出所有权移转的历程,仅会反映出最终的不动产所有权人。
什么是新中间省略登记?
日本于2005年《不动产登记法》修正后,已删除中间省略登记措施。然而,由于不动产业界对中间省略登记的需求,法务省「规制改革、民间开放推进会议」提出了两个替代方案,这些方案被称为「新中间省略登记」。
「中间省略登记」与「新中间省略登记的区别」
以下是法务省「规制改革、民间开放推进会议」所推动的两个新中间省略登记。
● 由卖方直接将所有权移转登记予第三人的「为第三人利益契约」
● 在买方地位转让的情况下,卖方直接将所有权移转登记予买方地位的受让人
新中间省略登记之所以被允许,是因为在上述两种情况下,所有权都并未真正移转至中间买受人,而是直接从卖方移转至最终买方。
相较之下,传统的中间省略登记问题在于,所有权原则上须先移转给中间买受人后,才能移转给最终买受人,不过在所有权登记上并未反映所有权的移转活动。
在新中间省略登记的作法中,所有权直接从卖方移转至最终买方,而登记资讯也能够详实反映实际的情况,这是和传统中间省略登记的最大不同之处。
为第三人利益契约
「为第三人利益契约」是指在A→B之间的契约中,双方同意并在契约中预先指定最终买方为”C”。在这种情况下,由”B”指定为最终买方的第三人”C”可以直接向”A”请求所有权的移转。
在这种情况下,会签订以下两个契约:
1. A和B间契约:为第三人利益契约,不动产所有权将直接移转给C。
2. B和C间契约:根据A和B间的特约,C将直接取得所有权。
利用这两个契约,可以将A→B→C的所有权移转登记简化为A→C。
买方地位的转让
买方地位的转让是指将买卖契约中的买方地位转让给另一个人。这种方法是指在A和B间已成立买卖契约的情况下,使第三人”C”继受”B”的契约地位,最终由”C”取得该物件的所有权。
在这种情况下,会签订以下两个契约:
1. 买卖契约:A和B间签订买卖契约。
2. 买方地位转让契约:B和C间签订买方地位转让契约,由C取得A和B之间买卖契约中买方”B”的地位。
然而,采取这种手段会使C知道A和B间的交易金额,因此多数人会采取「为第三人利益契约」的方式进行。
新中间省略登记的优缺点
优点
以下说明使用新中间省略登记的优缺点:
优点①节税效果
在不动产买卖中,每次进行所有权移转登记时,都需要支付登记许可税等登记费用。以上述例子为例,如果进行”A→B→C”的所有权移转登记,则A→B和B→C之间的两个移转登记,皆须支付登记费用。因此,透过新中间省略登记,当事人只需负担”A→C”之间的所有权移转登记费用,中间买受人B也无须负担不动产取得税。
优点②对交易价格的影响
如优点①所述,中间买受人”B”由于无须负担登记许可税和不动产取得税,从而可能降低不动产的销售价额,最终买受人有可能以较低的价格取得不动产。
优点③契约不适合责任
在不动产买卖中,如果物件交付后买方发现物件不符合契约内容(如瑕疵等),卖方需承担「契约不适合责任」。例如,所有权移转后发生房间漏水,或发生水管破裂等情况,卖方需在一定期间内进行修缮。不过在实际的买卖交易中,当卖方为个人或一般法人时,通常会附加免除此责任的特约。透过在”A→B”之间加入中间人”B”的不动产交易业者,形成”A→B→C”的交易型态,则”C”有机会与不动产交易业者签订能追究两年契约不适合责任的契约,对其权益更有保障。
缺点 新中间省略登记主要有以下两个缺点。以下以”A→B→C”的交易为例进行说明。
卖方A需等待较长时间才能收到款项
在以新中间省略登记为前提签订契约时,即使A与B之间的买卖已经成立,但在最终买方确定之前,A与B之间无法进行结算,卖方A尚无法收到买卖款项。因此,在A和B间的契约中,双方可能会约定在一定期限内,如果尚未确定买受的第三人,则需由B购买该不动产的特约。
买卖过程未能全面反映在登记资料上
当不动产进行连续买卖时(A→B→C),登记资料上也应显示为”A→B→C”,但透过新中间省略登记,登记资料上仅会显示为”A→C”。如此将省略中间承买人B曾经购买该不动产的事实,导致实际的交易状况未能如实反映在登记资料上。他人单就登记资料内容,可能会误以为A与C直接进行交易,有时这样的情形可能会引发纠纷。
总結
本文解释了关于中间省略登记的旧法时代措施,以及在现行《不动产登记法》下可合法采取的新中间省略登记措施,包含「为第三人利益契约」和「买方地位的转让」。
新中间省略登记具有优异的节税效果,但若使用「为第三人利益契约」和「买方地位的转让」手段,易使交易的进行变得较为复杂。在采取相关措施时,应留意相关的法律规定。
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