【何謂借地權】向土地持有人借用土地的權利
①借地權的種類
【舊法借地權】
若土地為1992年8月以前所租借,則適用舊借地法的借地權。
區分為鋼結構與鋼筋混泥土等堅固建築,及木造等非堅固建築。若為堅固建築 (鋼結構與鋼筋混泥土等)最短借地期間為30年,非堅固建築 (木造等)則為20年。
契約更新後堅固建築(鋼結構與鋼筋混泥土等)借地期間為30年,非堅固建築(木造等)則為20年。
任何比此期間更短的規定均視為無效,並適用最短期間為規範。
若簽立合約時並無訂定期限,堅固建築(鋼結構與鋼筋混泥土等)的租借期間為60年、非堅固建築(木造等)則為30年。
依據舊法借地權,若無正當理由不可拒絕租賃人更新契約,借地權為半永久續約。
【借地借家法】
1992年8月後,土地租借的借地權適用借地借家法。
借地借家法分為以下 5類。
(1) 普通借地權
以舊借地法內容為依據的借地權。
與舊法借地權的相異處為,契約期限。普通借地權無論建物構造為何,最短租借期間為30年。
第一次契約更新為20年,第二次後為10年,若地主同意也能延長期限。
與舊法借地權相同,地主無正當事由無法拒絕契約更新。
於合約到期時,租賃人可請求地主收購土地上的建物。
(2) 定期借地權(一般定期借地權)
無法更新契約的借地權。
因無法更新契約,因此租賃期間為50年以上的長期持有。
契約期滿後須將土地恢復為空地歸還地主。
(3) 事業用定期借地權
作為商業用途租借的定期借地權。由於為商業用途不可作為住宅租賃。
契約期間為10年以上50年以下。(2007年12月31日前簽訂之契約為10年以上20年以下)
契約須經公證,須將土地恢復為空地歸還地主。
(4) 建築物轉讓特別借地權
契約期間為30年以上,合約期滿時,地主須收購該土地上的建物為定期借地權的契約之一。
(5) 臨時使用目的借地權
以臨時使用土地為目的的借地權,例如因施工等因素臨時搭設的設施或組合屋等。不限任何契約形式。
契約 期間為10年以下不等的短期契約,且無法更新契約。
②借地權的優缺點
【優點】
(1) 能夠減少土地稅金
土地持有人需負擔固定資產稅及都市計劃稅等各式賦稅。
相對而言,借地權是指使用土地的權利,因此不須負擔固定資產稅及都市計劃稅等賦稅。
(2) 相比購買附帶所有權的建物便宜
費用便宜為購買附帶借地權建物的魅力之一。
相較附帶所有權的建物,有以約7折左右的價格購入的案例。(依據地區不同)
借地權的地租作為每月固定支出,因此容易訂定財務計劃可說是其魅力所在。
(3) 法律保障半永久的租借權利
除定期借地權,一般借地權能夠更新契約,由於地主在無正當事由下不可拒絕契約更新,因此租賃人能夠半永久的租借土地。
借地權以租賃人的立場有較為弱勢的印象,但與此相反,依據法律租賃人能夠受到保障。
【缺點】
(1) 易受限制
建物的改、增建、翻新 、出售或讓渡時,都需要得到地主的許可。也有需要支付許可費用的情況。
(2) 負擔地租
由於借地權的土地不是自己所有,須持續支付地租。雖有不須負擔固定資產稅及壓低購入建物價格的優點,但持續支付不屬於自己的土地地租,心理上難免有些抗拒。
(3) 銀行貸款不易的可能性
由於附帶借地權的建物並無土地所有權,擔保價值較低,可能很難獲得銀行的貸款。
因此欲利用貸款購買建物時,一定要做好事前確認。
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