2023年1月/MARE月刊不动产市况调查报告

季度(2022年7~9月)实质GDP成长率(第二次速报季节调整系列値): 前期比 -0.2%

季度实质GDP实际金额(第二次速报原系列値):135兆2362亿日圆/前年比1.5% (资料来源:内阁府)

各位读者,新年快乐!2023年第一阶段的MARE月刊不动产市况报告将介绍以下章节。
1.关于岸田政权的经济政策、2.不动产市况相关报告:日本经济基本现况、3. 不动产市况相关情报、4. 关于未来不动产的购买。上述中,1将会确认2023年中与不动产相关的难行状况。此外,由于今年计画修订许多不动产相关法规,因此内容的确认相当重要。
此资讯若能让您了解不动产买卖的好时机,助上一臂之力是我们最大的殊荣。

【1.为整备「人才投资」环境,政府各种相关政策】

笔者认为今年可能为不动产市况带来影响的主要事件为以下3点。第一点,预测4月左右日银新总裁上任后将升息。上个月微幅调涨了长期利率波动间的允许利率,导致日币兑美金升值了约10日圆左右,可见其影响不容小觑。第二点,关于主要以中古公寓大厦为中心的不动产库存增加趋势。受不动产市场未来走向不安等影响,导致成交件数减少,必需注意此原因导致首都圈不动产库存增加之事实,可能会影响未来不动产市场。第三点,资源价格趋向安定。 WTI原油于6月6日达到120美元的高价位,并在1月2日下降至75美元的基调。即便如此,价格仍高于新冠疫情前的水准,往后依然视欧洲情势而持续波动,随着全球央行强化金融紧缩政策,因此预期今年价格再次超过100美元的可能性极低。另一方面,产油国的地缘政治风险及石油开发相关设施的投资额减少,可能会导致能源价格高涨。
考量这些新一年的疑虑,岸田首相将策划什么政策应对呢?从12月22日于首相官邸举办的「令和4年第16次经济财政咨询会议」及会议结果发布会来一探究竟。
首先是岸田首相预测2023年度的全球经济趋向放缓,「克服高物价、为实现经济振兴的综合经济对策」将开始发酵,「人才投资」等依据成长面向在官民携手合作下来促进投资,预期能实现实质约1.5%、名义约2.1%民间需求主导的经济成长。在这之中,以官民携手投资为基础的综合经济对策,促进民间投资,预计比去年度比增加约5.0%。此外,矿产工业生产也随着内需恢复,预期较去年度比增加约2.3%。就业人数也预期较去年度比增加约0.2%,失业率下降约2.4%。因此作为岸田政权「新资本主义」主要的实质国民总收入(实质GNI),由于预期日本国外事业的成长及对日本投资增加,而看好收入增加,并预期实质GDP成长将较去年度成长约1.8%。下面一起来看看目前日本的经济现况如何发展。

【2.不动产市况相关情报:日本经济基本现况】

接着来看以下日本经济基本现况。

如表1,新建案施工数较上月比减少4,218户,较去年比减少1.4%为72,372件,表示上个月、去年皆减少。明细中自住为21,511户,较去年同月比减少15.1%,连续减少12个月,租屋为29,873户,较去年同月比增加11.4%,连续增加21个月。此外,分让住宅为20,642户,较去年同月比减少0.8%,4个月以来首次下降。自住由于民间与公共资金的减少,总户数整体下降。租屋由于民间与公共资金的增加,总户数整体上升。分让住宅中,公寓大厦、透天均减少,导致分让住宅总户数整体下降。三幸ESTATE(株)于11月发表的数据中,东京都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区)空屋率为4.32%,较上月比减少0.25%,事实证明已连续下降3个月。根据(株)办公大楼综合研究所的预测,往后的需求将会远远高于供给,因此2025年约第3季度时,将值订为2.5%接近新冠疫情前的水准,预计未来会逐渐下降。

表2、一都三县的新建大楼市场动向中,供给数减少了47.4%。

如同于上月刊所叙述,虽然预测去年11月的大型物件销售将反映于本次结果中,值得注意的是,上月剩余户数为4,945件,但本次增加了134户共5,079户。供给户数除了千叶县以外,其他地区均减少,成交率则全区域为负成长。平均贩售价格及平方米单价持平,但20层楼以上的超高层物件的成交率65.9%为2022年1月以来的低水准。发售户数较去年同月比减少14.9%为1,128户,连续减少2个月。首月成交率为58.4%,自2021年9月以来低于70%。另一方面,平均价格6,157万日圆中平方米单价为94.7万日圆,为睽违3个月以来的上升。

(资料来源:笔者以东京、神奈川、埼玉、千叶各行政府人口统计资料为基准制成 / 2022年11月22日)

关于人口增减的部分,东京都连续增加8个月为3,806人,神奈川县则为2022年6月以来首次成长,增加了698人。此外,其他2县皆为减少。若单看人口减少的县,10月期减少了3,157人,但11月期则减少了499人,与过去相较之下人口减少相对稳定。而10月期移入了3,589人的东京,11月期人数进一步增加为3,806人,东京的成长率仍是这之中最显著的。上个月也因新冠疫情缓和,预测因疫情暂时从都市移居到地方,称为「疫情疏散」的人们将陆续回来。

【3.不动产市况相关情报:景气及相关新制】

本章节将介绍日本不动产相关市况。首先来确认下方宏观数据资料。

表4中全国消费者物价指数总和值较上月增加0.1%来到3.8%,不含生鲜食品之总合增加0.1%为3.7%,不含生鲜食品与能源之总和增加0.3%为2.8%。不含生鲜食品之总合较去年同月比上升3.7%原因为,伊朗革命导致原油生产量急遽下降之情势为1981年12月引发第二次石油危机后,40年11个月以来的高水平。为此日本政府于12月2日成立令和四年度・第二次修正予算,为因应物价高涨增加了7.8兆日圆的预算。于月刊开头提到的全球经济情势下,若政府政策成功的话,预测今年物价的涨幅将会下降趋缓。
图3内阁府景气动向指数中,领先指标较上月相比为2个月以来首次下滑1.0点。 3个月的平均移动(调查月份的数值为8、9、10月的平均及9、10、11月的平均相比出的高低值)下滑1.34点,连续下滑3个月,7个月的移动平均(调查月份的数值为4、5、6、7、8、9、10月的平均5、6、7、8、9、10、11月的平均相比出的高低值)下滑0.69点,连续下滑3个月。

同时指标较上个月比下滑0.5点,连续下滑3个月。 3个月平均移动下滑0.74点,连续下滑2个月。 7个月平均移动上升0.30点,连续上升13个月。
落后指标较上月比上升1.7点,连续上升4个月。 3个月平均移动上升0.73点,连续上升12个月。 7月平均移动上升0.66点,连续上升9个月。
即使领先及同时指标皆显示为减少,但同时指标仍为上升状态。与上月相比的下滑趋势详细资讯如下面叙述。领先指标中,最终需要财在库率指数减少0.49%,矿工业要生产财在库率减少指数0.04%,新建案住宅施工面积减少0.24%,消费者态度指数减少0.47%,中小企业预估业绩也显示减少0.42%。另一方面,新职缺数上升0.38,东证股价指数上升0.24%。同时指标中,投资财出货指数减少0.30%,商业销售额(零售业)减少0.21%,商业销售额(批发业)减少0.15%。此外,耐久消费财出货指数上升0.41%。落后指标较有显著上升,法人税收上升1.18%,失业率则改善为0.25%,消费者物价指数上升0.15%,最终需要财在库指数上升0.17%。总结来说,内阁府表示随着同时指标中的7个月平均移动连续上升的趋势来看,整体景气正在改善中。

图4为截至去年11月底的访日旅客推移。根据日本政府观光局2022年12月21日的报导,从10月起,日本政府实施开放个人旅游及再度开放免签等政策,比起2019年新冠疫情前复苏了约4成。特别是东亚地区的观光客人数大幅增加为主要因素。此外,增加的班机还未到达疫情前水平,由于观光旅游业被定位为重要的政策之一,未来的旅客数尚有增加空间。

【4.关于未来的不动产购买】

汇率趋势来看,截至今年1月6日日币兑美金为133.64日圆(去年同日为116.04日圆),日圆虽持续升值,但仍较去年同日比贬了13%,相较之下日圆市场可说是较以往贬值。对于旨在有效利用「日圆贬势」实现经济成长及拉抬薪资的岸田政府而言,可想而知他们不喜欢日圆升值,但考量到日后持续增加的入境旅客需求,依据日银利率政策的走向,未来日圆趋向于升值的可能性是不可否认的。帝国DATA BANK的TDB景气动向调查(全国)中,不动产业界现况中有「不动产价格稳定居于高价位,交易量旺盛」的反响,与「因建筑成本与土地价格上涨,导致客人无法跟上的状况」的消极态度。关于未来的走向「分让公寓大楼的热潮有望在一年内趋于稳定」、「年轻人的投资热潮将持续,不动产预期将成为非劳动收入」景气持续繁盛,以及也有担忧「2023年4月后利率呈现上升局面,房贷利率随之上升」。根据日本厚生劳动省发布「每月劳动统计调查(令和4年11月份速报)」中,5名员工以上的公司平均一人的实际薪资较去年同月比减少了3.8%。本文【1】中证实与政府的中心政策「人才投资」相反,企业的薪资追不上物价的高涨,连续8个月的实质薪资低于去年同月比的水准。综合上述将可预见,最近持续高涨的不动产市场,将逐渐崩盘。但看过物件的各个魅力后,即使拥有意外条件也可以是优质物件。此物件的价格持续上涨。说是趋向这种趋势也不为过,因此相对专业度高且可靠的不动产公司的重要性越来越高。