2023年3月/MARE月刊不動産市況調查報告

季度(2022年10~12月)實質GDP成長率(第二次速報季節調整系列値): 前期比0.0%

季度實質GDP實額(第二次速報原系列値):139兆9182億日圓/前年比0.4%(資料來源:内閣府)

MARE月刊不動産市況調查報告2023年3月號將介紹以下章節。
1. 岸田政權針對「人才投資」的政策實況、2. 不動産市況相關情報:日本經濟基本現況、3.不動産市況相關情報:景氣、4. 關於未來的不動產購買。
此資訊若能讓您了解不動產買賣的好時機,助上一臂之力是我們最大的殊榮。

【1.整備「人才投資」環境對民營公司的應對及影響】

上月刊中提及,面對全球經濟情勢及社會環境的瞬息萬變,綜合經濟政策及編列預算是日本政府為實現新資本主義,讓民間需求導向的經濟成長回到正軌,以提高薪資作為核心目標的決心。自岸田政權上任後,持續以關鍵字「人才投資」為營運政策。此成效將於今年春天揭曉。
根據株式會社東京商工Research於2月20日發布的資訊,問券調查有效回答4,465間公司中,有80.6%的企業預計於2023年春鬪實施薪資調漲。以企業規模區分中,大企業佔85.5%,中小企業佔80.0%,產業別區分中,薪資調漲率最高的是製造業85.9%,最低的是不動產業61.6%,由此可知企業規模與產業間實施率的差異。此外,從未實施薪資調漲的企業中得到以下事由。有「成本增加無法完全轉嫁到價格上」、「招募優先」、「設備投資優先」等事由。也就是說,未實施薪資調漲的企業比起優先考慮前瞻性的投資,更擔憂短期營利惡化。
實際上,企業倒閉的件數截至2月已連續11個月較去年同月比呈增加趨勢。但從最近3個月數據中顯示,2022年12月為20.23%、2023年1月が為26.10%、2月為25.70%,連續3個月超過20%,受到新冠疫情影響,各種公家貸款的償還如火如荼展開,使得中小企業營運停滯的案例增加。與2019年新冠疫情前每月600~800件倒閉件數相比,現在已經沒有如此多了,但無法因應勞工短缺及薪資調漲的創業者將失去接單機會,事業也可能舉步維艱,並指出倒閉件數「呈增加趨勢的可能性越來越高」。此外,須關注2023年7月至2024年4月上述與新冠疫情相關的貸款償還件數將大幅增加,並持續觀察企業倒閉數及負債總額對日本經濟所帶來的影響。
近期薪資-物價之差距,根據日本厚生勞動省3月7日發布1月份每月勞動統計調查(速報值)中,排除物價影響,現金薪資總額(薪資名目)較去年同月比增加0.8%,包含物價影響實質薪資與去年同月比減少4.1%,呈現大幅減少的趨勢。與2009年12月受雷曼兄弟影響減少4.2%相同的降幅表示必須採取緊急對策。承如上述,即使薪資調漲得以實現,但原物料等價格的高漲將轉嫁到市場上是毫無疑問的,因此實質薪資可能會持續減少。政府制定政策,透過擴大各種補助,例如薪資調漲促進稅制優待措施及事業繼承補助金等,但其成效才將從現在開始發酵。
下面一起來看看目前日本不動產市場的經濟現況。

【2.不動産市況相關情報:日本經濟基本現況】

接著來看以下日本經濟基本現況。

如表1,新建案施工數較上月比減少3,645戶,但相較去年比增加6.6%共63,604件,呈現上升。明細中自住為16,627戶,較去年同月比減少8.3%連續減少14個月,租屋為24,041戶,較去年同月比增加4.2%,連續增加23個月。另外,分讓住宅為22,698戶,較去年同月比增加25.0%,連續增加2個月。自住的部分由於民間資金連續減少13個月,公共資金連續減少15個月,導致自住戶整體呈減少。租屋的部分,民間資金連續增加7個月,公共資金則為4個月來首次減少。分讓住宅中,公寓大廈連續增加2個月,透天則連續減少3個月,公寓大廈增加了69.6%。根據三幸ESTATE(株)2月份的數據,東京都心5區(千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區)的大規模租賃辦公大樓的空屋率為4.44%,較上個月比上升0.29%,睽違5個月上升。該公司辦公大樓綜合研究所雖預測數據將呈緩慢下降,但確認近期數據後發現結果與其相反。其原因為一些新建案落成時就涵蓋了一定規模的空置面積所致。相較新冠疫情前,近期越來越多人願意花時間做出辦公室搬遷的決定,在面對辦公多樣化的需求當中,將來竣工的辦公大樓空室狀態有增加的可能性。
表2一都三縣的新建分讓公寓大廈市場動向中,供給戶數減少了37.1%。以往每年1月因消費者流動性相對低,導致銷售戶數相對低迷,但土地價格持續上漲,被認為是使得地理位置條件優渥的新戶難以供給的因素。

上個月剩餘戶數為5,919件,本月為5,610戶減少了309戶。供給戶數較去年同月比減少37.1%為710戶,連續減少4個月。供給戶數除了埼玉縣,其他地區皆為減少,成交率除了神奈川縣及埼玉縣外,其他地區皆為減少。整體的平均販售價格及平方米單價上升,20層樓以上的超高層物件的成交率為38.3%,較去年同月比減少19.3%。

(資料來源:筆者以東京、神奈川、埼玉、千葉各行政府人口統計資料為基準製成/ 2023年2月16日)

一都三縣整體的首月簽約率為58.4%,為去年9月以來首次降至70%以下。每戶平均價格為6,157萬日圓,連續上升3個月,每平方米單價為94.7萬日圓,睽違3個月的上升。筆者一直以來關注著剩餘戶數的上升趨勢,而從1月份呈現穩定下降的趨勢來看,說明了不動產市場的穩健性。平方米單價及每戶的平均價格持續上漲的趨勢下,成交率增幅不大,暗示著價格可能已臨近高點。
圖1中人口增減的部分,顯示東京都人口減少7,266人,連續減少2個月,其他3縣皆為減少。神奈川縣減少4,204人、埼玉縣減少3,223人、千葉縣減少、2,628人。2023年1月與上個月相同,一都三縣的人口皆為過度移出,東京已連續2個月過度移出。根據株式會社帝國數據銀行於3月15日發布的數據中,2022年共有335間公司將其總部或其總部功能,從首都遷移至地區為過去20年以來最多的紀錄。其原因為,工作地點不再受限,多樣化的工作模式儼然已成為半永久性的趨勢,遷移至首都圈以外的據點做為事業維持計畫對策的一環來分散風險。隨著總部的遷移,人當然也隨之搬遷,印證首都圈人口的過度移出現象。上個月筆者撰文中敘述到,一旦工作據點聚集,就很難消解首都圈的過度集中,但從上述的趨勢來看,預測將來有可能會逐漸減少。

【3.不動産市況相關情報:景氣】

本章節將介紹日本不動產相關市況景氣。首先來確認下方宏觀數據資料。

表3中全國消費者物價指數總和值較上月增加0.3%為4.3%,不含生鮮食品之總合增加0.2%為4.2%,不含生鮮食品與能源之總和增加0.2%為3.2%。不含生鮮食品之總合較去年同月比上升4.2%,為41年4個月以來的高水準。對此,政府2月24日於首相官邸舉辦「第7次物價、租金、生活綜合對策本部」會議,針對以下3點作為重要政策。第一,能源政策。因應電費等上漲,並且考量近期匯率及燃料價格水平,日本經濟產業省將對電力公司所提出修改其固定電費之申請,進行嚴格且詳細審查。且日本經濟產業省3月將彙整電費控制的成果。第二,食品。日本農林水產省為減輕經營困難的酪農及家禽養殖等農家的負擔,採取具體措施包括緩解政府對進口小麥售價上漲的對策。第三,租金上漲。由於調薪政策對勞工數占7成的中小企業影響最劇,各供應鏈應建立適當的價格轉嫁以確保調薪資金。此外,公共工程設計勞務單價上漲5.2%,日本厚生勞動省、經濟產業省及國土交通省將努力推行,提高從事公共事業勞工的調薪政策。實質薪資提升的效果需要一段時間才能見效,將持續關注這些政策的成效。
緊接著來看以下圖2內閣府景氣動向指數。領先指標較上月相比下滑0.7點,連續下滑3個月。3個月的平均移動(調查月份的數值為10、11、12月的平均及11、12、1月的平均相比出的高低值)下滑0.70點,連續下滑5個月,7個月的移動平均(調查月份的數值為6、7、8、9、10、11、12月的平均7、8、9、10、11、12、1月的平均相比出的高低值)下滑0.60點,連續下滑9個月。

同時指標較上個月比下滑3.0點,睽違2個月以來的下滑。3個月平均移動下滑1.03點,連續下滑3個月。7個月平均移動上升0.39點,連續上升15個月。落後指標較上月比下降0.1點,連續下降2個月。3個月平均移動上升0.07點,連續上升14個月。7月平均移動上升0.26點,連續上升11個月。
領先、同時、落後指標已連續2個月皆顯示為下滑。以下記載較上月比下滑的詳細資訊。領先指標中,最終需要財在庫率指數減少0.41%,礦工業要生產財在庫率指數減少0.61%,貨幣供給量減少0.17%,東證股價指數減少0.03%,中小企業預估業績減少0.11%。其中只有新職缺數上升0.20%,新建案住宅施工面積上升0.45%,消費者態度指數上升0.34%,日經商品指數(42種)上升0.05%。同時指標中,生產指數(礦工業)減少0.70%,礦工業用生產財出貨指數減少0.71%,耐久消費財出貨指數減少0.74%,勞動投入量指數減少0.74%,投資材出貨指數(除輸送機械)減少0.50%,商業銷售額(批發業)減少0.13%,求人倍率減少0.13%,輸出數量指數減少0.31%。另一方面,商業銷售額(零售業)上升0.20%,營業利潤(全產業)則為0.00%。落後指標中,法人稅收減少0.26%,最終需要財在庫指數減少0.36%。另一方面,失業率則改善0.23%,消費者物價指數上升0.36%。總結來說,內閣府對此表示景氣「停滯不前」。且此景氣已連續2個月,暗示著經濟將有進入衰退的可能性,必須留意往後的景氣走向。

圖3為截至今年1月的訪日旅客數推移。根據日本政府觀光局2023年2月15日所公告的資料顯示,由於農曆新年的影響,以東南亞國家為中心的訪日旅客數超過100萬人。有達到新冠疫情前水準的國家,也有尚未達到的國家,目前都還在恢復中。此外,物價及機票價格水漲船高,航空公司也必須克服人手不足的課題,由此可見未來旅客數持續增加的可能性很高。

【4.關於未來的不動產購買】

從匯率走向來看,今年3月24日時日幣兌美元為130.60日圓(去年同日為121.24日圓),日圓雖持續走強,但仍較去年同日比貶了7.7%。3月10日美國最大銀行之一的矽谷銀行,因其流動性不足和資不抵債致使股價暴跌,被加州金融保護與創新部接管。爾後3月15日大型金融機構瑞士信貸銀行股價暴跌30%,引發全球對大型銀行營運面堪憂的連鎖性效應。瑞士信貸銀行接受瑞士國立銀行的救濟,19日由瑞士最大銀行UBS決議收購,才得以暫時平息落幕。日本金融廳於20日,包括日銀在內的主要央行宣布擴大美國信貸規模後, 22日表示歡迎各國當局迅速採取行動以防止對信貸不安的擴大。在差不多的時間點,14日日本市場相關人士發表「不太可能對穩定的日本金融體系產生重要影響」之見解。但不可否認的是,若歐美各國的存款保障難行,將引發全球性嚴重的金融危機。到時作為避險資產的日圓將加速被買進,可能致使日圓大幅升值。有鑑於此,現在的日圓可說是30年來最低點,可說是購買不動產作為海外資產的最佳時機。