第四季(2022年1~3月)實質GDP成長率: 年增率 -0.1%
第四季實質GDP實額:135兆6760億日圓/年增率0.4% (出處:内閣府)
考慮不動產買賣時,掌握不動產相關的市場情報可說是非常的重要。
特別是2020年新冠肺炎開始擴大感染、2021年舉行東京奧運、2022年烏克蘭戰爭的局勢等,相信非常多人都在關心時事的發生是否會影響到不動產的市場。
本調查報告是截至2022年7月的最新資料,來報告不動產相關市況的情報。
希望透過這份報告可以幫助您更了解不動產買賣的好時機。
【1.前首相安倍晉三遭槍擊事件後未來經濟政策的走向】
7月8日上午11點半時安倍前首相於奈良市内的近鐵・大和西大寺車站附近進行戶外演講時遭人槍擊,已不幸於當日離世。
這一起慘烈的事件讓人深感悲痛也受到相當大的震撼。
本公司為分析該事件今後對於不動產的影響,會依據以下的情報作為參考。
7月11日(一)岸田首相在自民黨本部的記者招待會宣言表示「會繼承安倍前首相的意志,並在安倍前首相所留下的許多偉業下努力邁進,並將其傳承給日本的下一個世代。」同一天11日日銀分店長於會議上決定①透過長短期利率操作維持貨幣寬鬆政策的質與量、②維持基礎貨幣擴大方針、③提供企業資金上的支持來穩定金融市場、④貨幣寬鬆政策毫不猶豫加碼、⑤保持或低於當前長短期利率水準。
接著,自民黨在參院選舉中迎來重大勝利,確保了其自身在改選議席中單獨過半數席位,並與公明黨一起繼續確保在參議院的穩定基盤,基本上可以持續到2025年長達三年時間裡可以集中精力執行政策,而不需要進行大規模的全國選舉活動。
鑑於岸田首相的聲明和上述日本央行的決定,日本經濟不太可能出現重大動盪,因為基本上會承襲前首相安倍晉三所擬定的經濟政策持續推進。
【2.不動產市況相關情報:日本經濟現況基本資料】
如表1所示,自今年年初開始新設住宅施工量有逐漸上升的趨勢,但在5月份大幅下降,降幅為-4.3%。
這可說是受到烏克蘭戰爭局勢的影響,導致建材價格飆漲。
也有專家認為因新冠肺炎導致大型住宅的需求量消退,進而影響分讓公寓建設的減少。
此外如表2所示,可以看到供應戶數減少。其中一個原因是因為都市往城市化發展,因此適合建設公寓的用地正在減少。過去工廠、倉庫、員工宿舍等用地被釋放到市場上進行資產重審,而後重新規劃成大型公寓大樓等用地。事業用地的重劃基本上已經告一個段落,需要進行商業化調整的再開發計畫及重建項目,為近年相對較受矚目的部分。
另一個原因是因為建築成本上升。建築成本受到人事成本、原物料及運送成本等影響,導致全球物資價格居高不下。
一般財團法人建設物價調査會發表2022年3月份鋼筋混泥土(RC)集合住宅的建築費用指數,按純施工成本計算其指數為130.3,該指數以2011年的平均值為100,這表示施工成本在這10年多上升了約30%。
新建公寓大部分的成本是土地成本與建築成本。
建築成本上漲,土地就會相對便宜,因為建築物成本佔比較高的郊區會影響到當地的商業可行性,供應戶數就會受到牽制。
如果沒有足夠的供應戶數,價格就會持續上升。
【3.不動產市況相關情報:景況感】
國稅廳於2022年7月1日公佈2022年分的路線價是作為日本土地稅額計算標準的評估值。
如表3所示,可參考日本主要都市最高路線價與去年相比的變動率。
從該表可以看到大阪有明顯下降,東京也有些微的下降,可以推測這是受到政府防疫規範影響,特別是東京和大阪容易聚集大量零售店等店面型態的都市來說,租客以及人流正在減少。
事實上,雖然是經濟主要都市,但在其他零售店數量不如東京和大阪的都道府縣,路線價相對上升且平穩,整體來說路線價可以說是穩定成長。
經歷過新冠肺炎最嚴重的時期後,經濟活動正在逐漸回復。
而在不久的將來,零售店的開張,受到落後指標的影響,在經濟中的反映顯得相對較緩慢,預期東京及大阪的路線價有可能有上升的可能性。
圖1顯示的首都圈一都三縣在過去四年中的人口趨勢證實了,東京、神奈川、千葉在2020年前都有在持續人口增長,一直到2019 年即使在埼玉縣也出現增長傾向。
在2020年新型冠狀病毒疫情升溫之後,埼玉縣在2020年,其他縣市在2021年時人口有減少。主要原因是民眾為了遠離容易人口密集的首都圈,遷移至地方區域或是由於遠端辦公的普及,人口外流到了其四個縣以外的地區。
不過根據最新消息,回流至首都圈四大都市的人口趨勢再度增加的傾向。
與去年同比,總合消費有在擴大的趨向,在過去2個月裡增加了2%以上。
主要通膨因素的不含生鮮食品以及能源產業之指數也增長0.8%,整體上都有上漲的傾向。
這些數值顯示出消費者行為決策的停損點。
關於對未來的展望,政府已承諾將採取防疫措施,透過這些環境條件下,推進經濟社會的穩定性,可望在進一步擴大與整合再生。
圖3顯示的內閣府景氣動向指數裡可看出的事項,首先是領先指標較前月份下滑1.5點,3個月來首次下落。
在三個月的移動平均(調查對象月份的數值2、3、4月的平均以及3、4、5月的平均比較後求出的高低值)上揚0.37點,連續兩個月來呈現揚升。
七個月移動平均(調查對象月份的數值10、11、12、1、2、3、4月的平均以及11、12、1、2、3、4、5月的平均比較後求出的高低值)上揚0.10點,連續兩個月來呈現揚升。
同時指標較前月份下滑1.3點,4個月來首次下落。3個月的移動平均下滑0.26點,7個月來首次下落。7個月移動平均上揚0.38,連續7個月來呈現揚升。
落後指標較前月份下滑0.5點,4個月來首次下落。3個月的移動平均上揚0.27點,連續6個月上揚。7個月移動平均上揚0.32,連續3個月來呈現揚升。
直到2022年2月由於採取防止新冠型病毒感染擴大的防疫措施,對前往日本的旅客進行了嚴格控管限制。
日本政府觀光局表示,從2022年3月起,在一定條件下恢復了觀光目的之外的新申請入境,在5月時宣布了以開放觀光目的之入境新措。
因此,日本的外國遊客人數連續二個月超過10萬人,但在5月份,以旅遊為目的的入境限制仍在繼續,圖2上顯示的14.7萬人,這數字比新冠疫情擴大前的2019年同月相比減少94.7%。
然而,日本政府從2022年6月起修改了入境檢查與入境後的隔離期間,並在6月10日起重新開放「由旅行業者擔任來日保證人之團客」,未來有望大幅擴展。
【4.關於未來的不動產購買】
如前所述,雖然日本國內或海外都存在一些不穩定因素,但在政府穩定的情況下,景氣狀況似乎轉向逐步成長的路徑。 此外,截至 7 月 15 日,日圓兌美元匯率為 138.90 日元(上年同期為 109.91 日元),24年以來的日元低點,對購買不動產成了很大的推動作用。
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