2023年4月/MARE月刊不動産市況調查報告

季度(2022年10~12月)實質GDP成長率(第二次速報季節調整系列値): 前期比0.0% 季度實質

GDP實額(第二次速報原系列値):139兆9182億日圓/前年比0.4%(資料來源:内閣府)

MARE月刊不動産市況調查報告2023年4月號將介紹以下章節。
1. 岸田政權針對「人才投資」的政策實況、2. 不動産市況相關情報:日本經濟基本現況、3.不動産市況相關情報:景氣、4. 關於未來的不動產購買。在上述中,我們將在1.章節探討大中小型企業的工資漲幅實況。
此資訊若能讓您了解不動產買賣的好時機,助上一臂之力是我們最大的殊榮。

【1.關於新舊日本銀行總裁輪替的總結以及實現「成長和分配良性循環」的問題。】

上個月的文章中,著重於民間企業的經濟狀況,特別關注了漲薪計劃和破產數量的增加。而在本期文章中,將對即將於本月8日退任的黒田前日本銀行總裁的10年執政進行總結。同時,也將分析3月30日和4月18日內閣府經濟財政諮詢會議(以下簡稱“內閣諮詢會議”)的結果,以了解其對日本經濟,特別是不動產行業的影響,並分享個人見解。
黒田前日本銀行總裁的10年任期主要實行了「多元化寬鬆政策」,即每年增加長期國債餘額50萬億日元、增加上市投資信託餘額1萬億日元和年增加日本銀行負債貨幣基數6萬億至7萬億日元的大規模資產購買計劃。這導致過度升值的日元得到了抑制,股價上漲,企業的原始資本大幅增加。但同時,由於設備投資不足,勞動收入佔比下降,工資增長率並不理想。此外,由於國債利率大幅下降,銀行的收益受到了壓力,財政紀律鬆弛,生產率停滯,實際工資下降等負面影響留下了教訓。如上個月所提到的,今年春季漲工資的影響很大,但最近的實際工資增長率依然比去年同期下降了2.9%,遠遠低於受外部因素影響的物價上漲率。目前,超過2%的物價上漲率看似實現了黒田前總裁提出的「年度2%上漲」的目標,但實際上,這主要是受資源價格上漲和快速貶值的日元帶來的進口商品高價的外部因素推動的。如果工資不充分上漲,就無法形成經濟良性循環,即使繼續實行多元化寬鬆政策,實現物價目標的穩定達成也極為困難。這種「實現增長和分配良性循環」的問題成為了最近兩次內閣諮詢會議的主要議題。
在3月30日的會議上,主要討論了阻礙經濟增長的因素,即企業異常的儲蓄過剩和低勞動分配率。持續的工資上漲是必要的,為此需要改善勞動生產率、勞動分配率和貿易條件。在嚴峻的財政狀況下,需要實現MSSE(現代供給經濟學),政府發揮一定的作用,削減具有小的成本效益比的支出,抑制社會保障相關支出,並從平時開始實施財政健全化以準備應對危機。其目的是繼續實施政府和市場之間的政策協調,以糾正市場經濟及其失誤。同時,在投資基礎設施、兒童教育、教育和應對氣候變化等方面,政府應避免過度擴大債務。

在4月18日的內閣諮詢會議上,新任日本銀行總裁植田表示:「我們希望穩定的金融運營能夠得到很好地保障。」會議還討論了推動薪資和物價良性循環的戰略,認為良性循環已經從2022年春天開始,需要製定政策目標並利用宏觀指標和KPI來確認政策執行,以實現新資本主義的核心目標「持續的收入增長」。為此,直接對內的投資非常重要,不僅需要投資,還需要帶來海外技術和優秀人才,建立促進技術和思想交流的雙向內外環境。然而,這需要重新審視稅收制度等製度。

接下來,我們將確認圍繞不動產市場的經濟現狀。

【2.不動産市況相關情報:日本經濟基本現況】

接著來看以下日本經濟基本現況。

如表1,新建案施工數比上月増加了822戶、但相較去年減少了0.3%共64,426件,呈現下降。明細中自住為18,368戶、較去年同月比減少了4.6%,連續減少15個月,租屋為24,692戶,較去年同月比增加4.7%,連續增加24個月。另外,分讓住宅為21,062戶,較去年同月比減少1.8%減と、睽違三個月首次減少。自住的部分、民間資金為16,694戶、較去年同月減少4.7%,連續減少14個月,公共資金為1,674戶、較去年同月減少3.5%,連續減少16個月,導致自住戶整體呈減少。租屋的部分,民間資金為23,088戶、增加3.9%,連續8個月增加,公共資金為1,604戶、增加17.7%,睽違2個月首次增加。分讓住宅中,公寓大廈為9,705戶,較去年同月增加0.2%,連續3個月增加,透天則為11,202戶,和去年同月相比減少3.3%,連續4個月呈現下降。根據三幸ESTATE(株)於3月31日公開的數據,東京都心5區(千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區)的大型出租辦公樓空屋率為4.59%,較上個月增加了1.5%,連續兩個月上升。與上個月一樣,這不符合該公司預測的緩慢下降趨勢,而是連續兩個月下降。這是因為世界經濟放緩的擔憂正在擴大,尤其是日本國內外國企業普遍停滯了辦公室轉移計劃所導致的影響。

上個月剩餘戶數為5,610戶,而本月為5,452戶,減少了158戶。供給戶數較去年同月比減少20.4%為466戶,連續減少5個月。供給戶數除了埼玉縣、東京都內,其他地區皆為減少、成交率首都圏為±0%、23趨減少1.1%、東京都內增加10.4%,神奈川縣減少12%,琦玉縣增加1.7%,千葉縣增加6.9%。

(資料來源:筆者以東京、神奈川、埼玉、千葉各行政府人口統計資料為基準製成/ 2023年4月22)

平均販售價格和每平方米單價整體下降,20層以上的超高層物件契約率下降2.7%,降至76.9%。一都三縣整體的首月簽約率為73.3%,為兩個月以來首次恢復至70%左右的水準。每戶平均價格為6,778萬日圓,較去年同月減少8.6%,是3個月以來首次下降,每平方米單價為101.5萬日圓,4個月以來首次下降。剩餘戶數呈現穩定下降的趨勢,說明了不動產市場的穩健性。
圖1中人口增減的部分,顯示東京都人口減少3,831人,連續減少3個月,其他3縣皆為減少。神奈川縣減少5,972人,埼玉縣減少4,502人,千葉縣減少6,912人。2023年2月,連續兩個月,東京都和周邊三個縣市的移出人口均超過移入人口,而東京都已經連續3個月移出人口超過移入人口。如同上個月的報告中所確認的,由於以下原因,將總部或其總部功能從首都圈從首都遷移至地區為過去20年以來最多的紀錄,遠程辦公的普及,以及作為風險分散將基地設立在首都圈以外的情況增多,導致了這種下降趨勢。此外,預計政府將擴大支持地方遷移的助推金等政策,因此這種下降趨勢預計將持續下去。

【3.不動産市況相關情報:景氣】

本章節將介紹日本不動產相關市況景氣。首先來確認下方宏觀數據資料。

表3中全國消費者物價指數總和值較上月減少1.0%,為3.3%,不含生鮮食品之總合減少1.1%,為3.1%、不含生鮮食品之總合較去年同月比增加0.3%,為3.5%。如同上個月報告中所確認的,首相官邸舉辦「第7次物價、租金、生活綜合對策本部」會議,宣稱進行了「抑制電力費用的措施等研究」,並稱其已經有一定的效果。但與去年同月相比,已連續18個月上漲,除生鮮食品和能源外,總體價格上漲了0.3%,表明通貨膨脹趨勢仍在持續
緊接著來看以下圖2內閣府景氣動向指數。領先指標較上月相比上升1.1點,是4個月以來第一次上升3個月的平均移動(調查月份的數值為10、11、12月的平均及11、12、1月的平均相比出的高低值)上升0.04點,是6個月以來第一次上升,7個月的移動平均(調查月份的數值為6、7、8、9、10、11、12月的平均7、8、9、10、11、12、1月的平均相比出的高低值)下滑0.25點,連續下滑9個月。同時指標較上個月比上升2.8點,是6個月以來第一次上升。

3個月平均移動下滑0.07點,,連續下滑5個月。7個月平均移動下滑0.06點,連續兩個月持續下降。落後指標較上月比下降1.4點,7個月以來首次下降。3個月移動平均下降0.27點,為15個月來的首次下降。 7個月移動平均上升0.22點,連續12個月上升。
領先指標睽違四個月首次上升,同時指標和落後指標分別顯示下降。以下是與上個月相比顯示下降趨勢的細節信息。領先指標方面,新求職人數減少了0.08%,新建住宅建築面積減少了0.12%,貨幣供應量也減少了0.07%。另一方面,最終需求庫存率指數上升了0.06%,礦業工業生產品庫存率指數上升了0.74%,製造業實際機器訂單增長了0.33%,消費者態度指數上升了0.04%,日經商品指數上升了0.02%,東證股票指數上升了0.17%,中小企業銷售預期增長了0.28%。同時指標方面,僅有效求職倍率減少了0.11%。生產指數(礦業工業)上升了0.53%,礦業工業生產品發貨指數上升了0.54%,耐用消費品發貨指數上升了0.54%,勞動投入量指數上升了0.16%,投資品發貨指數(除運輸機械)上升了0.24%,商業銷售額(零售業)上升了0.23%,商業銷售額(批發業)上升了0.08%,營業利潤保持平穩,出口數量指數上升了0.24%。落後指標方面,家庭消費支出減少了0.05%,公司稅收減少了0.01%,失業率減少了0.33%,固定薪水減少了0.07%,消費者物價指數減少了0.49%。另一方面,第三產業活動指數上升了0.15%,常用僱用指數上升了0.02%,最終需求品庫存指數上升了0.44%。

總結來說,內閣府對此表示景氣「停滯不前」。且此景氣已連續3個月,暗示著經濟將有進入衰退的可能性,必須留意往後的景氣走向。
圖3為截至今年2月的訪日旅客數推移。根據日本政府觀光局2023年3月15日15日所公告的資料顯示,每年的2月是櫻花季節即將到來的閑散期,又因為上個月的農曆新年節日期間結束後反彈,特別是從東亞地區來的訪日遊客數減少,所以相較於前個月有所下降。不過,其他國家和地區則呈現穩健的恢復,2019年同月比為56.6%,比上個月更有回復的趨勢。政府將通過積極宣傳可持續旅遊資訊、促進地方招客和擴大消費支出,培訓旅行、國際會議、吸引活動等,以擴大旅遊消費規模。綜上所述,預計未來訪日遊客人數將繼續穩步增長。

【4.關於未來的不動產購買】

從匯率走向來看,今年4月28日時日幣兌美元為134.05日圓(去年同日為129.09日圓)と、日圓雖持續走強,但仍較去年同日比貶了約3.8%。根據日本銀行公佈的未來展望,物價上漲到正常水平需要一定時間。此外,正如內閣府在景氣動向指數中所指出,隨著經濟陷入停滯階段,預計物價上漲也會暫時穩定。鑒於此,金融寬鬆被普遍認為會持續下去。此外,即使日本的長期利率如市場普遍預測的那樣緩慢上升到1%,由於與不動產的利率差異已足夠保障,因此對不動產市場的影響將是有限的。此外,與某些海外市場同時上升的利率和不動產風險溢價相比,仍然可以說日本的不動產市場是一個有吸引力的投資市場。除此之外,考慮到目前日元處於近30年來的最弱時期,可以說目前購入海外不動產仍是一個適宜的時機。