2023年7月/MARE月刊不動産市況調查報告

季度(2023年1~3月)實質GDP成長率(第二次速報季節調整系列値): 0.7%

季度實質GDP實額(第二次速報原系列値): 139兆3453億日圓/前年比1.9%(資料來源:内閣府)

MARE月刊不動産市況調查報告2023年7月號將介紹以下章節。
1. 關於日本銀行金融緩和的延續、以及日本政府提出的對日直接投資餘額100兆日圓計畫
2. 不動産市況相關情報:日本經濟基本現況
3.不動産市況相關情報:景氣
4. 關於未來購買不動產

【1. 關於日本銀行金融緩和的延續、以及日本政府提出的對日直接投資餘額100兆日圓計畫】

在上一期中,我們根據日本勞動組合總聯合會公佈的數據重點介紹了自4月起的年度初以來的加薪情況。結果顯示,截至7月5日的加薪水準,是自1989年以來歷年統計數據中的第6名,僅次於30年前1993年的3.90%。在此背景下,本期將介紹日本銀行(以下稱為「日銀」)於7月22日舉行的例行金融政策決策會議的結果,並根據日銀政策委員會審議委員野口旭的經濟、物價和貨幣政策意見,來確認日銀未來的政策展望。此外,也將探討內閣府於7月7日和7月16日分別召開的經濟財政諮詢會議(以下稱為「內閣諮詢會議」)的結果進行解釋,以了解最新的政府經濟財政政策動向,,並對未來包括不地產行業在內的日本經濟的影響提出個人觀點。

首先,關於日本銀行(日銀)。日銀於22日召開例行金融政策決策會議,並決定維持當前的金融政策。由於企業業績良好,雇用情況在改善,因此判斷經濟正在緩慢復甦。在物價方面,考慮到能源價格上漲等因素,通脹壓力正在增加,但預計在中期會接近2%的目標。對於未來的金融政策,日銀表示將繼續加強實施貨幣寬鬆政策,旨在實現物價穩定和經濟持續增長。具體措施包括維持國債購買,並保持當前的-0.1%的目標利率。日銀將繼續關注經濟和物價形勢,並根據需要考慮調整金融政策的應對措施。此外,由於此一結果日本股市上漲,日元也持續貶值。

基於上述情況,野口旭先生認為,目前最重要的是通過繼續實施貨幣寬鬆政策,來強化薪資上升的趨勢,並使其確立為趨勢性的發展。如果能實現此一目標,就可以在物價和工資良性循環的基礎上恢復經濟增長。日本銀行通過貨幣寬鬆的最終目標即在於使日本經濟復甦。
根據厚生勞動省發布的每月勞動統計調查4月份的最終數據,實際工資指數為-3.2%,意味著實際工資仍然無法跟上物價上漲的速度,並且落差擴大。上個月報告的初步數據為-3.0%,而這次的最終數據進一步下跌了0.2%,顯示出近30年來罕見的下降幅度,表明當前的加薪狀況無法抵禦通脹壓力。因此,預計未來政府將持續實施加薪政策,貨幣寬鬆政策也將繼續,而且預計日元貶值的情況將持續一段時間。
基於上述日銀的見解,讓我們來看看4月26日在內閣府舉辦的第11回對日直接投資推進會議(以下稱為「FDI推進會議」)。該會議指出,與日本對外直接投資相比,國外對日本國內的直接投資非常有限,和各國的經濟規模相比,投資較少的狀況持續。對內投資狀況活躍與否,是促進國內經濟活力的重要關鍵,因此現今目標是將對日本的直接投資餘額提高到100萬億日元。為此,會議提出了各種具體措施,包括促進戰略領域的投資、重建全球供應鏈以及建立亞洲最大的創業樞紐等戰略。同時,逐步放寬外國企業家和投資者的居留資格要求(去年12月,已經實施了將外國人創業活動的最長居留期從1年延長到1.5年的措施)。此外,也提倡在日本各領域快速發展良好的投資環境,預計未來購買不動產也會更加順利。在上期,透過內閣諮詢會議,我們可以確認政府在積極吸引投資方面的相關政策是堅定的,然而,上述的FDI推進會議,旨在確保各省部門朝著相同方向努力,採取促進對日投資的相關措施,以達成目標。為了能有效跟進,也設立了副大臣級的跨省廳的「吸引海外人才和資金的專案小組」,以即時追蹤進展,並了解當前難題以及就業相關的制度面障礙。

因此,從工資增長順利推進所帶來的內需型國內投資環境的穩定化,以及日元貶值和投資環境改善推動下海外投資者對日本的投資擴大趨勢來看,儘管可能存在一些波動,但筆者認為日本房地產價格將在主要城市和地區中保持穩定增長。
接下來,我們將確認圍繞不動產市場的經濟現狀。

【2. 不動産市況相關情報:日本經濟基本現況】

接著來看以下日本經濟基本現況。

如表1,新建案施工數比上月增加了2,311戶、相較去年增加了3.5%共69,561件,呈現增加。明細中自住為18,853戶、較去年同月比減少了11.5%,連續減少18個月,租屋為28,695戶,較去年同月比增加10.5%,自上個月減少後再次呈現增加趨勢。另外,分讓住宅為21,389戶,較去年同月比增加9.1%減と、睽違4個月首次增加。自住的部分、民間資金為17,110戶、較去年同月減少11.8%,連續減少17個月,公共資金為1,743戶、較去年同月減少8.6%,連續減少19個月,自住戶整體呈減少。租屋的部分,民間資金為26,354戶、增加9.4%,連續3個月持續減少,公共資金為2,341戶、增加25.7%,連續4個月增加。分讓住宅中,公寓大廈為9,700戶,較去年同月減少28.2%,自上個月減少後再次呈現增加趨勢,透天則為11,615戶,和去年同月相比減少2.5%,連續7個月呈現下降。根據三幸ESTATE(株)於6月31日公開的數據,東京都心5區(千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區)的大型出租辦公樓空屋率為4.75%,較上個月增加了0.45%,睽違3個月首次增加。該公司上個月預測,新供應在第二季度(7~9月)達到頂峰,如果供應繼續超過需求,空置率將上升。實際情況是,與上個月相比,空置率增長了0.45%。特別是新供應在港區集中,未來還可能出現由供應過剩引起的空置率上升的擔憂。因此,在地理位置和租金之間保持良好平衡的建築物能夠吸引更多租戶,招租租金可能會下降。
根據表2,僅限於首都圈和三縣的新建分售公寓市場趨勢顯示,供應房源數量已連續6個月下降,下降幅度為30.3%,這是睽違2個月以來省次出現雙位數下降,顯示出下降趨勢仍在繼續。

上個月剩餘戶數為4,983戶,而本月為4,936戶,減少了47戶。供給戶數較去年同月比減少21.5%為1,936戶,連續2個月減少。供給戶數除了東京23區和千葉縣外其他地區皆為減少、成交率首都圏增4.1%、23區增加11.2%、東京都下減少45.4%,神奈川縣增加9.4%,琦玉縣減少12.3%,千葉縣增加5.4%。

(資料來源:筆者以東京、神奈川、埼玉、千葉各行政府人口統計資料為基準製成/ 2023年7月31日)

平均販售價格和每平方米單價除了神奈川縣和千葉縣以外其他區皆增加,20層以上的超高層物件契約率是87.2%,比上個月的92.7%稍微低一些,數值相近於前年同月的86.7%。一都三縣整體的首月簽約率為74.3%,為連續4個月顯示70%左右的水準。每戶平均價格為8,068萬日圓,較去年同月增加32.5%,連續3個月持續增加,每平方米單價為120.6萬日圓,仍舊是連續3個月持續增加。剩餘戶數連續5個月呈現穩定下降的趨勢,說明了不動產市場的穩健性。
圖1中人口增減的部分,顯示東京都人口增加21,772人,連續2個月增加。神奈川縣也增加12,458人,而埼玉縣增加3,740人,千葉縣增加4,074人,全一都三縣皆為增加。如同上個月的報告中所確認的, 一般而言,從日本的財政年度在3月到4月之間變更的時候,首都圈的人口會有較多增加。根據5月1日的人口數據(圖表1),可以得知該趨勢。儘管通常從7月左右開始減少,但隨著新冠疫情的結束以及恢復到疫情前的工作方式逐漸成為日常,預計未來人口數量仍將繼續增長。

【3. 不動産市況相關情報:景氣】

本章節將介紹日本不動產相關市況景氣。首先來確認下方宏觀數據資料。
表3中全國消費者物價指數總和值較上月減少0.2%,為3.5%,不含生鮮食品之總合減少0.2%,為3.4%、不含生鮮食品之總合較去年同月比增加0.1%,為4.4%。由於再生能源發電促進費的降低導致電費下降,除綜合和生鮮食品外的價格指數也受到了壓制。然而,除生鮮食品和能源外的綜合指數連續12個月增長,顯示了基本物價上漲壓力升高的傾向。

緊接著來看以下圖2內閣府景氣動向指數。領先指標與上月相比增加1.4點,3個月的平均移動(調查月份的數值為1、2、3月的平均及2、3、4月的平均相比出的高低值)上升了0.20點, 7個月的移動平均(調查月份的數值為9、10、11、12、1、2、3月的平均以及與10、11、12、1、2、3、4月的平均相比出的高低值)下滑0.18點,連續下滑13個月。

同時指標較上個月比上升0.4點,睽違2個月以來的下降。3個月平均移動下降0.14 點,睽違4個月以來首次下降。7個月平均移動下降0.05點。
落後指標較上月比上升0.6點,連續上升3個月。3個月平均移動上升0.43點,連續14個月上升。7月後方平均移動上升0.29點,連續上升15個月。
領先指數持平,同時、落後指標皆顯示上升。以下記載較上月相比下滑的詳細資訊。領先指標中,最終需要財在庫率指數減少0.28%,日系商品指數下降了0.18%,中小企業預期銷售額減少了0.37%。另一方面,礦工業原生產財庫存率指數上升了0.26%,新增求職人數上升了0.04%,實際機械訂單(製造業)上升了0.10%,新建住宅竣工面積上升了0.68%,消費者態度指數上升了0.24%,貨幣存量上升了0.02%,東證股價指數上升了0.34%。另一方面,生產指數(礦工業)減少了0.27%,礦工業用生產財出貨指數減少了0.21%,有效求職倍率減少了0.12%,出口數量指數減少了0.23%。
另一方面,耐久消費品出貨指數上升了0.16%,勞動投入量指數上升了0.41%,投資材出貨指數(除運輸機械)上升了0.12%,商業銷售額(零售業)上升了0.18%,商業銷售額(批發業)上升了0.15%,營業利益持平。滯後指數方面, 消費者物價指數減少了0.28%,第三次產業活動指數上升了0.13%,常用雇用指數上升了0.13%,家庭消費支出上升了0.11%,法人稅收上升了0.01%,完全失業率上升了0.41%,平均工資上升了0.54%,最終需要財庫存指數上升了0.62%。

總體來說,內閣府表示景氣仍為「停滯不前」。且此狀況已持續了6個月,暗示著經濟將有進入衰退的可能性,必須留意往後的景氣走向。
圖3為截至今年5月的訪日旅客數推移。根據日本政府觀光局2023年6月21日所公告的資料顯示,和疫情前2019年同月比為68.5%的訪客數相比,訪客回流率超過了上個月。韓國和東亞各國的訪日外籍客人數增加,此外,在東南亞、歐美和澳大利亞地區,受到新加坡、美國等多個市場以2019年同月的基礎上致力於復興,呈現了上升趨勢。政府計劃在未來繼續加強與國內相關人士合作,推進各種刺激措施,以促進訪日遊客數量的增加。因此,預計未來的訪日遊客數量將持續維持增長。

【4.關於未來的不動產購買】

從匯率走向來看,今年6月30日時日幣兌美元為144.88日圓(去年同日為136.63日圓)と、顯示出日圓貶值趨勢,較去年同日比貶了約6%。根據帝國Data銀行公佈的發布的2023年5月景氣動向調查,在不動產業方面,與前一個月相比,指數增長了1.1個百分點,連續5個月改善。
租賃和買賣兩方面都有許多關於空屋諮詢,有聲音指出「租賃物件供應不足,租金上漲」以及「不動產價格上漲趨勢,融資環境積極,不動產流通市場活躍」。此外,在迎接後疫情時代的趨勢中,由於個人消費相關需求增加,也有聲音認為「商業用不動產市場處於良好狀態」。然而,原材料價格飆升和不確定的交貨期等因素成為負面因素。

總體而言,不動產市場將持續維持好景氣,雖然曾有一度認為匯率趨勢將轉向日元升值,但現在仍然是日元貶值的環境,這對不動產行業來說是有利的因素。因此,現在正是繼續利用海外資產進行不動產購買的適宜時機。