2023年8-9月/MARE月刊不動産市況調查報告

季度(2023年4~6月)實質GDP成長率(第二次速報季節調整系列値): 1.2%

季度實質GDP實額(第二次速報原系列値): 136兆6178億日圓/前年比1.6%(資料來源:内閣府)

本次MARE月刊不動産市況調查報告由於在8月的盂蘭盆節期間並未觀察到經濟上的新動向,因此將8月和9月合併為2023年8/9月聯合報告,並將介紹以下章節。

1. 關於日本政府制定「新經濟對策」的動向
2. 不動産市況相關情報:日本經濟基本現況
3. 不動産市況相關情報:景氣
4. 關於未來購買不動產

【1. 關於日本政府制定「新經濟對策」的動向】

鑑於近期受到通貨膨脹和烏克蘭局勢等影響,岸田首相於9月25日提出了製定「新經濟對策」的目的,分別為:

首先,要適當地回饋經濟成長成果給面對物價上漲而國民的困擾。 儘管經濟狀況在經歷了新冠疫情後有所改善,包括3.58%的工資上漲、預計達到100萬億日元的設施投資以及解決了50萬億日元的供需缺口等,稅收也在增加,但考慮到廣大國民仍在遭受高物價之苦,這項經濟對策旨在適當回饋給予國民稅收增加等。

其次,力求從長期以來持續的成本削減型日本經濟中實現30年來的歷史性轉變,並透過積極的政策支持來推進這一轉變。 這方面包括積極的設施投資、工資提高以及對人力資源的投資,以實現經濟良性循環,目標是進入「暖經濟」階段,讓經濟活力得以體現。
為實現這兩個目標,將關注於以下五點:1. 應對目前急劇上漲的物價,保護國民生活;2. 持續提高地方、中小企業等的工資水平,增加收入並促進地方發展;3. 推動國內投資,增強和升級經濟成長能力;4. 克服人口減少,推動社會變革;5. 加強國土韌性,確保國民安全與安心。政府計劃在2023年10月底左右根據這些要點制定「新經濟對策」。

9月21日,岸田首相在「New York經濟Club」發表講話,主要內容包括鼓勵來自國外的投資進入,設立資產運用特區,特區內僅使用英語進行行政,重點推進商業和生活環境的改善。 此外,為了更能滿足全球投資者的需求,提議啟動日美基軸資產運用論壇計畫。 同時,他提及了過去一年日本宏觀經濟狀況的改善,指出名目GDP成長率達到年率11.4%,居各主要先進國之首,國內投資超過100兆日元,預估創歷史新高,薪資上漲超過 3.5%並達成勞資協議,最低工資也將於10月增加4.5%,股價漲至33年來的高點等。 這些數據顯示了日本經濟指標表現出自30年前的表現。

此外,他指出了在9月21日和22日舉行的日本銀行「金融政策決策會議」的主要意見。 首先,表示將持續實施貨幣寬鬆政策,主要目的是支持薪資上漲勢頭,預期薪資上漲將帶動價格上漲,進而穩定物價上漲以服務價格為主。 同時,強調並非持續性地依賴進口價格上漲,而是透過伴隨薪資上漲的方式,達到2%的物價穩定目標。

值得關注的是,根據厚生勞動省的每月勞動統計調查,觀察到8月份實質工資指數為-2.5%,比上月確認值2.7%下降了0.2%,與物價上漲率保持了一定的差距。 儘管最近的工資上漲是近30年來最大的,但仍然無法應對通貨膨脹,政府的工資上漲政策和貨幣寬鬆政策仍將持續,而且預計日圓貶值的局面將持續一段時間。

整體來看,長期以來實質工資下降率高於物價上漲率,對日本經濟前景構成了負面影響。 此外,考慮到中國等地區世界經濟放緩的趨勢,10月2日日本銀行發布的短期預測顯示,2023財年大型企業的出口預期成長為1.6%,遠低於去年的16.1%。 由於日本出口的約20%都是面向中國的,受到的影響較大,可能對整體經濟走勢造成影響。

因此,儘管政府的政策目標是維持物價穩定在2%左右,但由於實質薪資持續下降和全球經濟走勢,筆者認為日本經濟長期成長仍有一定的擔憂。 然而,近期日圓貶值情況、加強對日本投資的內部環境改善以及全球金融市場的不穩定性等因素,使得資金流向日本投資的流動性增加,筆者認為主要城市和地區的日本不動產價格將繼續緩慢增長。

接下來,將繼續探討不動產市場的經濟實況。

【2. 不動産市況相關情報:日本經濟基本現況】

接著來看以下日本經濟基本現況。

如表1、7月新建案施工數比上月減少了2,864戶、相較去年減少了6.7%共68,151件,呈現減少。明細中自住為20,689戶、較去年同月比減少了7.8%,連續減少20個月,租屋為30,170戶,較去年同月比增加1.6%,自上個月減少後再次呈現增加趨勢。另外,分讓住宅為16,979戶,較去年同月比減少17.6%、連續2個月減少。自住的部分、民間資金為18,970戶、較去年同月減少6.8%,連續減少19個月,公共資金為1,719戶、較去年同月下降28.0%,為三個月來首次下降,透天數量較去年同月下降11.2%,為連續第九個月下降。 此外,根據三幸Estate(株)截至7月底的公開數據,東京中心五區(千代田、中央、港區、新宿、澀谷)的大型租賃辦公大樓空置率6月份上漲4.75%,7月上漲5.15%,連續兩個月上漲。 這是自2014年3月以來市場首次出現在5%的區間內,這是因為新建大樓竣工後出現了空置,並由於整合搬遷導致大量招租房源目前處於空置狀態。 未來仍有供應過剩導致空置率上升的擔憂,但地理位置優越、租金平衡良好的建築物可能吸引更多租客,預計招租價格可能會繼續下降。
表2是一都三縣新建公寓市場的趨勢,顯示供應量增加了14.2%,這是九個月來的首次增長,也是自去年10月以來的首次增長。

6月剩餘戶數為4,951戶,而本月為4,850戶,減少了101戶。供給戶數較去年同月比增加14.2%為2,268戶。供給戶數除了神奈川縣和琦玉縣外其他地區皆增加、成交率首都圏增14.1%、23區增加21.2%、東京都下減少14.0%,神奈川縣減少12.4%,琦玉縣減少14.9%,千葉縣增加42.1%。

(資料來源:筆者以東京、神奈川、埼玉、千葉各行政府人口統計資料為基準製成/ 2023年9月30日)

平均販售價格和每平方米單價首都圈、東京23區、東京都下皆增加,20層以上的超高層物件契約率是88.2%,比上個月的75.5%稍微高一些。一都三縣整體的首月簽約率為74.8%,睽違2個月顯示70%左右的水準。每戶平均價格為9,940萬日圓,每平方米單價為144.9萬日圓, 與去年同月相比,均成長超過50%,且均連續第五個月成長。
圖1中人口增減的部分,顯示東京都人口增加3,687人,連續4個月增加。神奈川縣也減少1,946人,而埼玉縣增加675人,千葉縣增加791人,除了神奈川以外皆為增加。如同上個月的報告中所確認的, 一般而言, 每年7月左右人口往往開始減少,但現在疫情已經結束,疫情前的工作方式變得更加普遍,預計人口將繼續增長,神奈川縣除外。 根據東急綜合研究所發布的《第 1 次最新人口動向》,2020 年至 2022 年新冠肺炎疫情期間,外國人居民數量有所減少,這一情況在 2023 年發生了逆轉,並迅速增加。東京都及三個都道府縣的總人口中,外國人居民正在增加。 事實上,外國(非日本)居民佔總人口的比例已從2013年的1.54%增加到2023年的2.39%,增加了1.5倍。 由於外國人居住人數持續增加,預計東京都及三縣的人口成長趨勢將持續。

【3. 不動産市況相關情報:景氣】

本章節將介紹日本不動產相關市況景氣。首先來確認下方宏觀數據資料。
表3中全國消費者物價指數總和值較上月增加0.1%,為3.6%,不含生鮮食品之總合和上個月一樣為3.5%、不含生鮮食品和能源之總合較去年同月比增加0.3%,為4.6%。總值連續10個月維持在3%以上,不含生鮮食品的總值連續11個月維持在3%以上,不含生鮮和能源的總值連續8個月維持在3%以上。 全球通膨趨勢持續,特別是能源價格大幅上漲導致的高位通膨表明,透過政府價格措施遏制通膨仍困難重重。

緊接著來看以下圖2內閣府景氣動向指數。領先指標與上月相比減少0.6點,3個月的平均移動(調查月份的數值為4、5、6月的平均及5、6、7月的平均相比出的高低值)減少了0.07點, 7個月的移動平均(調查月份的數值為12、1、2、3、4、5、6月的平均以及與1、2、3、4、5、6、7月的平均相比出的高低值)下滑0.10點。

同時指標較上個月比減少1.4點, 3個月平均移動下降0.07點,睽7個月平均移動上升0.11點。
落後指標較上月比減少0.8點, 3個月平均移動上升0.10點, 7月後方平均移動上升0.17點。
全部的指標均顯示減少。以下記載較上月相比下滑的詳細資訊。
領先指標中,最終需求商品庫存率指數下降0.06%,工業及工業所需生產資料庫存率指數下降0.07%,新增就業人數增加0.09%,實質機械訂單(製造業)下降0.20%,新建住宅竣工面積下降0.39%,消費者態度指數上升0.33%,日系商品指數上升0.07%,貨幣存量下降0.08%,東證股價指數上升0.02%,中小企業預期銷售額下降 0.28%。
從同步指數來看,生產指數(礦業和製造業)下降0.28%,工業品出貨指數下降0.18%,耐用消費品出貨指數下降0.57%,勞動投入指數下降0.46%,投資材料出貨指數(不含運輸設備)下降0.48%,商業銷售(零售)成長0.16%,商業銷售(批發)成長0.10%,營業利潤(所有產業)成長0.01%,有效求職倍率下降0.11%。出口量指數成長0.39% 。
落後指標為:第三產業活動指數下降0.15%,永久就業指數上升0.12%,居民消費支出下降0.19%,企業稅收增加0.22%,失業率下降0.33%,經常性工資(製造業,名目)下降0.17%,居民消費物價指數下降0.28%,最終需求商品庫存指數上升0.04%。
總體而言,內閣府已連續三個月表示景氣「有所改善」,暗示經濟或已擺脫衰退階段,但如上圖所示,各系列對企業信心的貢獻均顯著為負,未來需關注當前經濟狀況。

圖3為截至今年7月的訪日旅客數推移。根據日本政府觀光局2023年8月16日所公告的資料顯示, 排除仍限制前往日本的海外旅行的中國,與2019年冠狀病毒大流行前相比,總數為103.4%,超過了當時的表現。 成長的原因是,與過去一樣,來自韓國和其他東亞國家的訪日外國遊客數量有所增加,而在歐洲、美國、澳洲和中東,銷售額也有所增加。特別是美國和加拿大超過了2019 年同月。定期國際航班數量已恢復至新冠疫情前水準的60%,加上政府將持續加強推動各種刺激措施以增加訪日遊客數量,因此訪日遊客數量將持續成長穩定成長,符合預期。

【4. 關於未來購買不動產】

從匯率走向來看,今年9月29日時日幣兌美元為149.50日圓(去年同日為144.35日圓)と、顯示出日圓貶值趨勢,較去年同日比貶了約3.5%。根據帝國Data銀行8月3日公佈的2023年7月景氣動向調查,在不動產業方面,與前一個月相比,指數減少了1.5個百分點,連續2個月減少。
儘管目前建商購買土地的數量較去年有所增加,但土地價格上漲、勞動成本等建築成本上升以及金融機構更嚴格的貸款立場開始產生負面影響。 就未來前景而言,外國人積極收購不動產進行投資,但不動產供應短缺,導致房價飆升。 最近,不動產市場和飯店住宿市場都表現強勁,日本央行正在密切關注日本央行未來的利率政策。 然而,有些人指出,由於維修、水電費等成本上漲,租戶搬進公寓的計畫變得更加惡化。 另一方面,原本供不應求的半導體整體供應現已準時,各種原材料價格的飆升預計將在2024年春季左右結束,這點被視為正面的經濟判斷因素之一。。
目前雖然不動產業景氣趨於疲軟,但建築材料等價格上漲的趨勢正在趨於平穩,日本銀行繼續實施寬鬆的貨幣政策,這對不動產市場來說是一個積極因素。但現在仍然是日元貶值的環境,這對不動產行業來說是有利的因素。因此,現在正是繼續利用海外資產進行不動產購買的適宜時機。