當您取得及持有不動產時,將需支付各式不同的稅金。
以下,本文將介紹「不動產取得稅」、「固定資產稅」以及「都市計劃稅」的基本概念。
什麼是不動產取得稅?
「不動產取得稅」是指取得土地或建築物等不動產時,所需繳納的地方稅,其中土地和建築物會被個別徵稅。「不動產取得稅」是在取得不動產時應支付的稅金,並非每年都需要繳納。納稅義務人需要在取得不動產後的一定期間內,提交不動產取得稅申報書,並向不動產所在地的都道府縣主管機關繳納稅款。
[稅額的計算方式]
固定資產稅評估額×稅率4%
固定資產稅評估額,是以總務省訂定的固定資產評價基準作為標準,再由各地方政府決定的評估額。
以土地而言,通常約以公告地價的70%為基準,但實際的評估額會根據土地位置、面積等因素決定,並且評估額每三年會進行更新。若需查詢最新的固定資產稅評估額,可參考各地方政府製作的「固定資產稅課稅台帳」。
【減免措施】
為促進住宅的取得與流通,國土交通省調降新購住宅的不動產取得稅稅率至3%。
● 針對新建住宅,會從其固定資產稅評估額中扣除「1,200萬日元」,因此最多可以減免36萬日元(1,200萬日元×3%)。
新建住宅建築部分的不動產取得稅額=(建築物的固定資產稅評估額-1,200萬日元)× 3%。
《新建住宅適用減免措施的條件》
・須為居住用的不動產
・住宅的總樓面面積須在50平方公尺(非獨棟的租賃住宅則為40平方公尺)以上,240平方公尺以下
● 若為中古住宅,將以「固定資產稅評估額-按建築年份規定的扣除額」為計算標準。
不動產取得稅額 =(建築物的固定資產稅評估額-按建築年份規定的扣除額)× 3%
可參考以下東京都按建築年份規定的扣除額:
《中古住宅適用減免措施的條件》
・須為自住用的住宅
・取得的住宅總樓面面積介於50至240平方公尺(包含儲藏室、車庫及公寓的共用部分等)
・建築物須在1982年(昭和57年)1月1日後所建成,並且符合新的抗震標準
有關「土地」的減免措施較為複雜,會使用以下的公式計算:
土地的不動產取得稅額 = ((土地的固定資產稅評估額 × 1/2)× 3%) - 減免金額
土地與建築物取得稅額的計算區別在於,計算土地不動產取得稅時,會先將評估額乘以稅率後,再減去減免金額。此外,減免金額將採用以下金額較高者:
・(土地每平方公尺的固定資產額×1/2) ×(住宅的課稅地板面積※×2) ×3%
・45,000日圓
※最大限制為200㎡
土地每平方公尺的價格,是將固定資產評估額除以土地面積所得出的金額。又根據減免措施,固定資產評估額將變為原本的1/2。此外,本項措施僅適用於2024年(令和6年)3月31日之前取得的建築物。
《土地的不動產取得稅減免措施的適用條件》
針對新建住宅:
當建造新住宅時,土地的不動產取得稅減免措施,適用於滿足「新建住宅的不動產取得稅要件」,且符合以下三個條件之一者:
・從取得土地時起3年內,在該土地上建造住宅。並且在住宅建造完成前,持續擁有該土地。
・如果在建造住宅前就已經取得土地,並且在取得土地後的3年內,將土地轉讓給他人,而該受讓人在土地建造住宅。
・在建造住宅後的1年內,該住宅的建造人取得該住宅座落的土地所有權。
針對中古住宅:
・土地和住宅的所有人必須是同一人。
・住宅必須滿足中古住宅的減稅要件,並且土地的取得時間必須在住宅取得的前後一年內。
不動產取得稅的減免措施原則上採申報制,所有人必須向各都道府縣稅務所等相關單位提出申請。
申請的提出期限原則上是取得不動產後的60天內,並且可以與不動產取得稅的申請手續同時進行。
申請所需的文件會根據地方自治團體而有所不同,所有人除須提交不動產取得稅減免措施的申報書外,還需提供不動產的「買賣契約書」、「登記事項證明書」和「檢查合格證」等文件。
相關事項可以事先向都道府縣稅務署等單位進行確認。
什麼是固定資產稅?
「固定資產稅」是每年1月1日針對擁有土地、房屋以及商業用設備和車輛等償卻資産的人所徵收的地方稅。固定資產的所有人必須每年繳納此稅。
[稅額的計算方式]
固定資產稅額=固定資產稅額評估額×稅率1.4%
固定資產稅的稅額是根據固定資產稅評估額計算,與不動產取得稅的計算方式相同。
但是,如果擁有的固定資產價值低於以下標準:土地30萬日圓以下、房屋20萬日圓以下、償卻資産(是指不動產以外,得用於商業目的的資產)150萬日圓以下者,則不需繳納固定資產稅。
【減免措施】
・小規模住宅用地(每棟住宅200平方公尺的面積部分)...... 減免至1/6
・一般住宅用地(小規模住宅用地以外)......減免至1/3
新建住宅相關的固定資產稅減免措施適用於2022年3月31日以前新建的住宅。
有關減免稅額的相關規定,針對新建獨棟住宅,前3年稅額減半;針對新建公寓,前5年稅額減半。
此外,若是獲得「長期優良住宅」認證的新建物,獨棟住宅在5年內稅額減半;公寓在7年內稅額減半。
【減免措施的減稅要件】
・新建物件的居住用部分的總樓面面積比例必須超過一半
・地板面積必須在50至280平方公尺之間
此外,對現有住宅進行修復或改造,如「無障礙改造」、「節能改造」和「抗震改造」時,若符合一定條件,亦可成為稅額減免的對象。
和不動產取得稅一樣,固定資產稅的減免措施也需要進行申報。申報的期間和須提交的文件因地方自治團體而異,因此可以事先向都道府縣稅務署進行確認。
什麼是都市計劃稅?
「都市計劃稅」是一種地方稅,其課徵目的在於為都市計劃事業,及土地區劃事業提供資金。地方政府每年會向市街化區域內擁有土地或房屋的人課徵此稅。
「市街化區域」一詞較不常見,它是都市計劃法中指定的都市計劃區域之一。
「市街化區域」被定義為「已經形成市街地的區域,以及在未來10年內應優先並有計劃性進行規劃的區域」,亦即指涉現已繁華如市街地的地方,或者因為公共設施的建設等,將來具有市街化潛力的區域。
[稅額計算方式]
固定資產評估額×稅率(由各地方政府設定,上限為0.3%)
若要查詢自己擁有的不動產是否位於市街化區域,可透過以下方式進行:
・詢問當地主管機關
・詢求不動產公司協助
・透過網路搜尋「都市計劃圖●●●(市町村名稱)」
【減免措施】
如果您擁有的不動產是為自己居住而建造,例如住宅或出租公寓,則城市規劃稅可以按照以下方式減免:
・小規模住宅用地(每戶住宅最多200平方公尺的部分)… 減免至1/3
・一般住宅用地(超過小規模住宅用地的部分)… 減免至2/3
城市規劃稅的減免不需申報。同一年度的固定資產稅和城市規劃稅通知書,將會一起郵寄給您。繳稅期限因地方而異,可查詢相關網站以獲取準確資訊。
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