不動產租賃契約有「普通租賃契約」和「定期租賃契約」兩種。
本文將介紹這兩種契約的差異,並分析它們的優缺點。
什麼是普通租賃契約?
「普通租賃契約」是約定不動產租賃時,當事人所締結的契約。
契約存續期間須超過一年,通常當事人會約定兩年的租賃期間。
租賃期間屆滿後,承租人可以要求更新租賃契約。此外若承租人詳實遵守租賃的特約,如「解約的告知期間」和「立即解約時應支付的金額」,承租人可以在契約存續期間,任意地終止契約。
在普通租賃契約的情況下,除非有正當事由,否則出租人不能單方面解約,或拒絕在租賃期間屆滿時更新契約。
什麼是定期租賃契約?
「定期租賃契約」是根據2001年(平成12年)3月修訂的《借地借家法》和《促進優質租賃住房供應特別措施法》(國土交通省),為促進優質租賃住宅的供應而引入的制度,它是一種事先約定租賃期間的租賃契約。
相較於「普通租賃契約」的租賃存續期間不可短於一年,「定期租賃契約」則可約定一年以下的存續期間。
此種契約基本上無法進行更新,因此承租人在契約期滿後即須搬離。
然而在出租人和承租人雙方合意的情況下,租賃期間屆滿後可以重新簽訂契約。有別於「普通租賃契約」,更新「定期租賃契約」時,雙方可以重新調整租金等契約內容。
定期租賃契約的優缺點
對房東而言,簽訂「定期租賃契約」具有許多優勢
● 您可以自行決定租賃期間
・由於調職的關係,想暫時出租自有房屋
・想出租現在沒有在使用的別墅或房屋
・想出租父母曾居住的房屋
・想出租將來決定要重建或拆除的房屋
承上所述,透過「定期租賃契約」出租人能夠短期出租其房屋,即便租賃期間不到一年,也能有效地獲得收益。
● 租賃期間屆滿後即可要求租客搬離
雙方簽訂「定期租賃契約」時,通常會以書面和口頭形式表達「租賃期間滿後必須退租」的意思,因此無論是否有正當事由,在租賃期間屆滿後,出租人都可以要求承租人搬離,而毋需支付搬遷費用。
● 可以排除租金減額請求的特約
在普通租賃契約中,通常會給予承租人較完善的保護,因此即便雙方在契約中預先約定「不得減少租金」,承租人仍可主張因物件老舊等理由,而請求出租人減少租金。
另一方面,在定期租賃契約中,關於租金調整的特約是有效的,因此承租人無論在任何情況下都不能要求減租。對於出租人來說,簽訂定期租賃契約,可以防止因租金調整所引起的糾紛,同時也可以穩定地獲得收益。
【缺點】
不過另一方面,定期租賃契約也存在某些缺點及需注意事項。
● 需進行書面說明
在締結普通租賃契約時,得以「口頭約定」成立契約;但在締結定期租賃契約的情況下,則必須透過公正證書等的「書面」契約形式締約,契約才成立。
此外,出租人在簽訂契約時,必須以契約書以外的書面,明確告知承租人「契約將在租賃期間屆滿時結束」。如果不符上述的締約方式,「定期租賃契約」將轉變為「普通建物租賃契約」,因此需特別留意。
針對租賃期間超過一年的契約,出租人須在租賃期間屆滿前的一年到六個月內(通知期間),向承租人發出契約終止的通知。
● 租金通常低於市場價格。
由於定期租賃契約對承租人而言較為不利,因此即便以通常的市場價格進行招租,也不容易招攬承租人。因而簽訂此種契約的租金,通常會比市場價格低5～10%左右。
● 無法在租賃存續期間中解約
在定期租賃契約中,原則上出租人無法在租賃存續期間中解約。如果希望提前解約,則需在初期締約階段,約定提前解約的特別條款。
● 「定期租賃契約」可能被視為「普通租賃契約」
在出租人和承租人合意的情況下,法律並未禁止雙方當事人再次簽訂定期租賃契約。然而,如果出租人與同一承租人反覆簽訂定期租賃契約,此定期租賃契約可能會被視為「普通租賃契約」。
這種情況下,出租人可能無法在預定的期間內終止契約,為防止日後糾紛,本文不建議和同一承租人反覆簽訂定期租賃契約。
【定期建物租賃契約和普通建物租賃契約的比較】
普通租賃契約可以轉換成定期租賃契約嗎?
如果因為「物件老舊需要重建」等理由,想要將普通租賃契約轉換為定期租賃契約,需要向承租人說明情況,並在雙方同意的情況下終止普通租賃契約,重新簽訂定期租賃契約。
但是,如果與承租人的協商不順利,出租人無法強制轉換契約。
在某些情況下,承租人可能會要求出租人支付搬遷費用。如果雙方無法達成協議,最終可能需要透過法律程序解決,因而雙方充分的溝通相當重要。
總結
定期租賃契約針對希望在特定期間內出租房地產的房東來說,具有許多優勢。
而在考量締結此種契約時,建議您同時斟酌其潛在的缺點,以做出更符合您自身利益的選擇。
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