在日本的不動產交易中,曾經有一種被稱為「中間省略登記」的程序。是指當某不動產連續進行交易時,原所有人直接將所有權移轉登記至最終買受人的名義之下。然而,中間省略登記並未呈現完整的不動產交易歷程,與實際的所有權變動不相符。因此日本在2005年修正《不動產登記法》後,便刪除此項規定。
目前,取而代之的是「為第三人利益契約」和「買方地位轉讓」等手段,這些新措施也被稱為「新中間省略登記」。
本文將說明「中間省略登記」的概念及「新中間省略登記」的相關措施,並探討採用這些手段進行交易的優缺點。
什麼是不動產交易的中間省略登記?
中間省略登記概要
原則上不動產的出賣人需要進行所有權移轉登記,將不動產的所有權移轉給買受人,使買受人得向第三人主張自己是該不動產的所有權人。通常情況下,此種所有權移轉登記應該在每次不動產交易時進行。然而,進行不動產買賣會產生不動產取得稅,和登記許可稅等為數可觀的費用。因此,為避免負擔交易中產生的中間手續費和稅賦,中間省略登記應運而生。
中間省略登記,顧名思義就是省略不動產交易中的部分登記手續。例如,某不動產由「A出賣予B」再由「B出賣予C」,原本應該進行「A移轉所有權予B,B移轉所有權予C」的兩次所有權移轉登記,但透過中間省略登記的手段,省略不動產所有權移轉給B的登記,而直接將不動產登記由「A移轉至C」。採取此種登記方法時,登記資料上無法完全反映出所有權移轉的歷程,僅會反映出最終的不動產所有權人。
什麼是新中間省略登記?
日本於2005年《不動產登記法》修正後,已刪除中間省略登記措施。然而,由於不動產業界對中間省略登記的需求,法務省「規制改革、民間開放推進會議」提出了兩個替代方案,這些方案被稱為「新中間省略登記」。
「中間省略登記」與「新中間省略登記的區別」
以下是法務省「規制改革、民間開放推進會議」所推動的兩個新中間省略登記。
● 由賣方直接將所有權移轉登記予第三人的「為第三人利益契約」
● 在買方地位轉讓的情況下,賣方直接將所有權移轉登記予買方地位的受讓人
新中間省略登記之所以被允許,是因為在上述兩種情況下,所有權都並未真正移轉至中間買受人,而是直接從賣方移轉至最終買方。
相較之下,傳統的中間省略登記問題在於,所有權原則上須先移轉給中間買受人後,才能移轉給最終買受人,不過在所有權登記上並未反映所有權的移轉活動。
在新中間省略登記的作法中,所有權直接從賣方移轉至最終買方,而登記資訊也能夠詳實反映實際的情況,這是和傳統中間省略登記的最大不同之處。
為第三人利益契約
「為第三人利益契約」是指在A→B之間的契約中,雙方同意並在契約中預先指定最終買方為”C”。在這種情況下,由”B”指定為最終買方的第三人”C”可以直接向”A”請求所有權的移轉。
在這種情況下,會簽訂以下兩個契約:
1. A和B間契約:為第三人利益契約,不動產所有權將直接移轉給C。
2. B和C間契約:根據A和B間的特約,C將直接取得所有權。
利用這兩個契約,可以將A→B→C的所有權移轉登記簡化為A→C。
買方地位的轉讓
買方地位的轉讓是指將買賣契約中的買方地位轉讓給另一個人。這種方法是指在A和B間已成立買賣契約的情況下,使第三人”C”繼受”B”的契約地位,最終由”C”取得該物件的所有權。
在這種情況下,會簽訂以下兩個契約:
1. 買賣契約:A和B間簽訂買賣契約。
2. 買方地位轉讓契約:B和C間簽訂買方地位轉讓契約,由C取得A和B之間買賣契約中買方”B”的地位。
然而,採取這種手段會使C知道A和B間的交易金額,因此多數人會採取「為第三人利益契約」的方式進行。
新中間省略登記的優缺點
優點
以下說明使用新中間省略登記的優缺點:
優點①節稅效果
在不動產買賣中,每次進行所有權移轉登記時,都需要支付登記許可稅等登記費用。以上述例子為例,如果進行”A→B→C”的所有權移轉登記,則A→B和B→C之間的兩個移轉登記,皆須支付登記費用。因此,透過新中間省略登記,當事人只需負擔”A→C”之間的所有權移轉登記費用,中間買受人B也無須負擔不動產取得稅。
優點②對交易價格的影響
如優點①所述,中間買受人”B”由於無須負擔登記許可稅和不動產取得稅,從而可能降低不動產的銷售價額,最終買受人有可能以較低的價格取得不動產。
優點③契約不適合責任
在不動產買賣中,如果物件交付後買方發現物件不符合契約內容(如瑕疵等),賣方需承擔「契約不適合責任」。例如,所有權移轉後發生房間漏水,或發生水管破裂等情況,賣方需在一定期間內進行修繕。不過在實際的買賣交易中,當賣方為個人或一般法人時,通常會附加免除此責任的特約。透過在”A→B”之間加入中間人”B”的不動產交易業者,形成”A→B→C”的交易型態,則”C”有機會與不動產交易業者簽訂能追究兩年契約不適合責任的契約,對其權益更有保障。
缺點 新中間省略登記主要有以下兩個缺點。以下以”A→B→C”的交易為例進行說明。
賣方A需等待較長時間才能收到款項
在以新中間省略登記為前提簽訂契約時,即使A與B之間的買賣已經成立,但在最終買方確定之前,A與B之間無法進行結算,賣方A尚無法收到買賣款項。因此,在A和B間的契約中,雙方可能會約定在一定期限內,如果尚未確定買受的第三人,則需由B購買該不動產的特約。
買賣過程未能全面反映在登記資料上
當不動產進行連續買賣時(A→B→C),登記資料上也應顯示為”A→B→C”,但透過新中間省略登記,登記資料上僅會顯示為”A→C”。如此將省略中間承買人B曾經購買該不動產的事實,導致實際的交易狀況未能如實反映在登記資料上。他人單就登記資料內容,可能會誤以為A與C直接進行交易,有時這樣的情形可能會引發糾紛。
總結
本文解釋了關於中間省略登記的舊法時代措施,以及在現行《不動產登記法》下可合法採取的新中間省略登記措施,包含「為第三人利益契約」和「買方地位的轉讓」。
新中間省略登記具有優異的節稅效果,但使用「為第三人利益契約」和「買方地位的轉讓」手段,易使交易的進行變得較為複雜。在採取相關措施時,應留意相關的法律規定。
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