2023年1月/MARE月刊不動產市況調查報告

季度(2022年7~9月)實質GDP成長率(第二次速報季節調整系列値): 前期比 -0.2%

季度實質GDP實際金額(第二次速報原系列値):135兆2362億日圓/前年比1.5% (資料來源:内閣府)

各位讀者,新年快樂!2023年第一階段的MARE月刊不動產市況報告將介紹以下章節。
1.關於岸田政權的經濟政策、2.不動産市況相關報告:日本經濟基本現況、3. 不動産市況相關情報、4. 關於未來不動產的購買。上述中,1將會確認2023年中與不動産相關的難行狀況。此外,由於今年計畫修訂許多不動產相關法規,因此內容的確認相當重要。
此資訊若能讓您了解不動產買賣的好時機,助上一臂之力是我們最大的殊榮。

【1.為整備「人才投資」環境,政府各種相關政策】

筆者認為今年可能為不動產市況帶來影響的主要事件為以下3點。第一點,預測4月左右日銀新總裁上任後將升息。上個月微幅調漲了長期利率波動間的允許利率,導致日幣兌美金升值了約10日圓左右,可見其影響不容小覷。第二點,關於主要以中古公寓大廈為中心的不動產庫存增加趨勢。受不動產市場未來走向不安等影響,導致成交件數減少,必需注意此原因導致首都圈不動產庫存增加之事實,可能會影響未來不動產市場。第三點,資源價格趨向安定。WTI原油於6月6日達到120美元的高價位,並在1月2日下降至75美元的基調。即便如此,價格仍高於新冠疫情前的水準,往後依然視歐洲情勢而持續波動,隨著全球央行強化金融緊縮政策,因此預期今年價格再次超過100美元的可能性極低。另一方面,產油國的地緣政治風險及石油開發相關設施的投資額減少,可能會導致能源價格高漲。
考量這些新一年的疑慮,岸田首相將策劃什麼政策應對呢?從12月22日於首相官邸舉辦的「令和4年第16次經濟財政諮詢會議」及會議結果發布會來一探究竟。
首先是岸田首相預測2023年度的全球經濟趨向放緩,「克服高物價、為實現經濟振興的綜合經濟對策」將開始發酵,「人才投資」等依據成長面向在官民攜手合作下來促進投資,預期能實現實質約1.5%、名義約2.1%民間需求主導的經濟成長。在這之中,以官民攜手投資為基礎的綜合經濟對策,促進民間投資,預計比去年度比增加約5.0%。此外,礦產工業生產也隨著內需恢復,預期較去年度比增加約2.3%。就業人數也預期較去年度比增加約0.2%,失業率下降約2.4%。因此作為岸田政權「新資本主義」主要的實質國民總收入(實質GNI),由於預期日本國外事業的成長及對日本投資增加,而看好收入增加,並預期實質GDP成長將較去年度成長約1.8%。下面一起來看看目前日本的經濟現況如何發展。

【2.不動產市況相關情報:日本經濟基本現況】

接著來看以下日本經濟基本現況。

如表1,新建案施工數較上月比減少4,218戶,較去年比減少1.4%為72,372件,表示上個月、去年皆減少。明細中自住為21,511戶,較去年同月比減少15.1%,連續減少12個月,租屋為29,873戶,較去年同月比增加11.4%,連續增加21個月。此外,分讓住宅為20,642戶,較去年同月比減少0.8%,4個月以來首次下降。自住由於民間與公共資金的減少,總戶數整體下降。租屋由於民間與公共資金的增加,總戶數整體上升。分讓住宅中,公寓大廈、透天均減少,導致分讓住宅總戶數整體下降。三幸ESTATE(株)於11月發表的數據中,東京都心5區(千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區)空屋率為4.32%,較上月比減少0.25%,事實證明已連續下降3個月。根據(株)辦公大樓綜合研究所的預測,往後的需求將會遠遠高於供給,因此2025年約第3季度時,將值訂為2.5%接近新冠疫情前的水準,預計未來會逐漸下降。

表2、一都三縣的新建大樓市場動向中,供給數減少了47.4%。

如同於上月刊所敘述,雖然預測去年11月的大型物件銷售將反映於本次結果中,值得注意的是,上月剩餘戶數為4,945件,但本次增加了134戶共5,079戶。供給戶數除了千葉縣以外,其他地區均減少,成交率則全區域為負成長。平均販售價格及平方米單價持平,但20層樓以上的超高層物件的成交率65.9%為2022年1月以來的低水準。發售戶數較去年同月比減少14.9%為1,128戶,連續減少2個月。首月成交率為58.4%,自2021年9月以來低於70%。另一方面,平均價格6,157萬日圓中平方米單價為94.7萬日圓,為睽違3個月以來的上升。

(資料來源:筆者以東京、神奈川、埼玉、千葉各行政府人口統計資料為基準製成 / 2022年11月22日)

關於人口增減的部分,東京都連續增加8個月為3,806人,神奈川縣則為2022年6月以來首次成長,增加了698人。此外,其他2縣皆為減少。若單看人口減少的縣,10月期減少了3,157人,但11月期則減少了499人,與過去相較之下人口減少相對穩定。而10月期移入了3,589人的東京,11月期人數進一步增加為3,806人,東京的成長率仍是這之中最顯著的。上個月也因新冠疫情緩和,預測因疫情暫時從都市移居到地方,稱為「疫情疏散」的人們將陸續回來。

【3.不動產市況相關情報:景氣及相關新制】

本章節將介紹日本不動產相關市況。首先來確認下方宏觀數據資料。

表4中全國消費者物價指數總和值較上月增加0.1%來到3.8%,不含生鮮食品之總合增加0.1%為3.7%,不含生鮮食品與能源之總和增加0.3%為2.8%。不含生鮮食品之總合較去年同月比上升3.7%原因為,伊朗革命導致原油生產量急遽下降之情勢為1981年12月引發第二次石油危機後,40年11個月以來的高水平。為此日本政府於12月2日成立令和四年度・第二次修正予算,為因應物價高漲增加了7.8兆日圓的預算。於月刊開頭提到的全球經濟情勢下,若政府政策成功的話,預測今年物價的漲幅將會下降趨緩。
圖3內閣府景氣動向指數中,領先指標較上月相比為2個月以來首次下滑1.0點。3個月的平均移動(調查月份的數值為8、9、10月的平均及9、10、11月的平均相比出的高低值)下滑1.34點,連續下滑3個月,7個月的移動平均(調查月份的數值為4、5、6、7、8、9、10月的平均5、6、7、8、9、10、11月的平均相比出的高低值)下滑0.69點,連續下滑3個月。

同時指標較上個月比下滑0.5點,連續下滑3個月。3個月平均移動下滑0.74點,連續下滑2個月。7個月平均移動上升0.30點,連續上升13個月。
落後指標較上月比上升1.7點,連續上升4個月。3個月平均移動上升0.73點,連續上昇12個月。7月平均移動上升0.66點,連續上升9個月。
即使領先及同時指標皆顯示為減少,但同時指標仍為上升狀態。與上月相比的下滑趨勢詳細資訊如下面敘述。領先指標中,最終需要財在庫率指數減少0.49%,礦工業要生產財在庫率減少指數0.04%,新建案住宅施工面積減少0.24%,消費者態度指數減少0.47%,中小企業預估業績也顯示減少0.42%。另一方面,新職缺數上升0.38,東證股價指數上升0.24%。同時指標中,投資財出貨指數減少0.30%,商業銷售額(零售業)減少0.21%,商業銷售額(批發業)減少0.15%。此外,耐久消費財出貨指數上升0.41%。落後指標較有顯著上升,法人稅收上升1.18%,失業率則改善為0.25%,消費者物價指數上升0.15%,最終需要財在庫指數上升0.17%。總結來說,內閣府表示隨著同時指標中的7個月平均移動連續上升的趨勢來看,整體景氣正在改善中。

圖4為截至去年11月底的訪日旅客推移。根據日本政府觀光局2022年12月21日的報導,從10月起,日本政府實施開放個人旅遊及再度開放免簽等政策,比起2019年新冠疫情前復甦了約4成。特別是東亞地區的觀光客人數大幅增加為主要因素。此外,增加的班機還未到達疫情前水平,由於觀光旅遊業被定位為重要的政策之一,未來的旅客數尚有增加空間。

【4.關於未來的不動產購買】

匯率趨勢來看,截至今年1月6日日幣兌美金為133.64日圓(去年同日為116.04日圓),日圓雖持續升值,但仍較去年同日比貶了13%,相較之下日圓市場可說是較以往貶值。對於旨在有效利用「日圓貶勢」實現經濟成長及拉抬薪資的岸田政府而言,可想而知他們不喜歡日圓升值,但考量到日後持續增加的入境旅客需求,依據日銀利率政策的走向,未來日圓趨向於升值的可能性是不可否認的。帝國DATA BANK的TDB景氣動向調查(全國)中,不動產業界現況中有「不動產價格穩定居於高價位,交易量旺盛」的反響,與「因建築成本與土地價格上漲,導致客人無法跟上的狀況」的消極態度。關於未來的走向「分讓公寓大樓的熱潮有望在一年內趨於穩定」、「年輕人的投資熱潮將持續,不動產預期將成為非勞動收入」景氣持續繁盛,以及也有擔憂「2023年4月後利率呈現上升局面,房貸利率隨之上升」。根據日本厚生勞動省發布「每月勞動統計調查(令和4年11月份速報)」中,5名員工以上的公司平均一人的實際薪資較去年同月比減少了3.8%。本文【1】中證實與政府的中心政策「人才投資」相反,企業的薪資追不上物價的高漲,連續8個月的實質薪資低於去年同月比的水準。綜合上述將可預見,最近持續高漲的不動產市場,將逐漸崩盤。但看過物件的各個魅力後,即使擁有意外條件也可以是優質物件。此物件的價格持續上漲。說是趨向這種趨勢也不為過,因此相對專業度高且可靠的不動產公司的重要性越來越高。