借地権とは?メリットデメリットを紹介

【借地権とは】土地の持ち主から土地を借りる権利のこと

①借地権の種類

【旧法借地権】

1992年8月以前より土地を借りている場合、旧借地法に基づく借地権が適用されます。
建物を鉄骨造や鉄筋コンクリート造などの堅固建物と木造などの非堅固建物に区分され、堅固建物では30年、非堅固建物では20年の最低存続期間があります。
また更新することも可能で堅固建物では30年、非堅固建物ではでは20年の期間が定められています。
この期間よりも短い存続期間の場合、その期間は無効となり最低存続期間が適用されることになります。
契約時に存続期間を定めていない場合には、堅固建物では60年、非堅固建物では30年と存続期間が定められます。
旧法借地権では正当な事由無しに貸主側からの更新拒否をすることはできず、半永久的に借地権は更新されていきます。

【借地借家法】

1992年8月以降に土地を借り始めた場合、その借地権には借地借家法が適用されます。
借地借家法は5つの種類に分けられます。

(1) 普通借地権
旧借地法の内容を基本とした借地権。
旧法借地権とは存続期間にその違いがあり、普通借地権では建物の構造に関わらず最低30年の存続期間が設けられます。
更新が行われると1回目は20年、2回目以降では10年の期間が設けられ、貸主との合意があればそれ以上の期間を設けられます。
旧法借地権と同様に貸主は正当な事由無しに更新拒否をすることはできません。
存続期間終了時には貸主に対して建物の買い取りを請求することも可能です。

(2) 定期借地権(一般定期借地権)
契約更新のない借地権。
更新がない代わりに50年以上と長期間の存続期間が設けられています。
契約が終了する際には賃借人は土地を更地にして返還する必要があります。

(3) 事業用定期借地権
事業用として借りる場合の定期借地権。事業用なので、居住用としての賃借はできません。
10年以上50年未満の存続期間が設けられます。(2007年12月31日以前の契約については10年以上20年以下の存続期間)
公正証書によって契約を定めなければならず、また土地は更地にして返還する必要があります。

(4) 建物譲渡特約付借地権
30年以上の存続期間が設定され、終了時には借地上の建物を貸主に売り渡すことを契約時に定めた定期借地権の1つです。

(5) 一時使用目的の借地権
工事など仮設施設やプレハブ倉庫など臨時的な建物所有を目的に、一時的な土地の使用を目的に利用される借地権。契約方式について特に制約はありません。
存続期間も短期間の10年以下でのみ認められ、契約の更新をすることはできません。

②借地権のメリット・デメリット

【メリット】

(1) 土地への税金支払いを抑えられる
土地を所有する場合、所有している土地に対し固定資産税や都市計画税など各種税金支払いが発生します。
それに対し借地権は土地を使用する権利であるため、土地に対する固定資産税や都市計画税などを負担する必要がありません。

(2) 所有権付き建物の購入より安価
借地権付き建物は安い費用で購入できるのが魅力です。
所有権付き建物より70%前後と価格を抑えて購入できるケースもあります。(エリアによる)
借地権による毎月の地代の支出が一定でもあり、収支上の計画が立てやすいのも魅力と言えます。

(3) 法律によって守られ半永久的に借りられる
定期借地権を除き、一般に借地権は契約の更新を行うことができ、貸主も正当な事由が無い限りその更新を拒否することはできないため半永久的に借りることができます。
借り手の立場の弱いイメージのある借地権ですが、イメージとは反対に法律によって借り手が守られています。

【デメリット】

(1) 一定の制約がかかる
建物の増改築やリフォーム、売却や譲渡の場合など、いずれの機会にも貸主の承諾が必要です。また承諾料が必要となるケースもあります。

(2) 地代の負担がある
借地権は自分の土地ではないため、常に地代を払い続ける必要があります。固定資産税や建物購入時に抑えられた金額のメリットもありますが、所有していない土地に対して支払いを続けるということは、心理的な面でも抵抗があるかもしれません。

(3) 銀行融資が難しい可能性がある
借地権付き建物はその土地の所有権では無いため、担保的価値が落ちてしまい銀行からの融資が思うように受けづらい可能性があります。
融資を利用しての建物の購入にあたっては、事前の確認が必要です。