建築基準法の新旧耐震基準の見分け方!新旧どちらを選べばいいの?

日本は世界でも有数の地震大国であり、建築基準法によって厳格な耐震基準が定められています。日本の耐震基準は1981年の改正により厳格化され、新耐震基準と呼ばれるようになりました。

この記事では、新耐震基準と旧耐震基準の違い、建物がどちらの耐震基準で確認されたか見分ける方法などを紹介します。新旧耐震基準のメリットやデメリットもまとめましたので、これから不動産の取引を検討している方はご参考ください。

1981年から採用された「新耐震基準」とは?旧耐震基準との違い

日本の建築基準法には、地震による建物の倒壊・崩壊を防ぐ性能を持たせるよう耐震基準が設けられています。

旧耐震基準は震度5までの地震で家屋が倒壊しないことを想定しています。そのため、震度6以上の大地震を想定した耐震基準ではありませんでした。1981年5月31日以前に建築確認が行われた建物は、いずれも旧耐震基準で審査をしています。

1978年に起こった宮城県沖地震を契機に耐震基準の見直しが行われ、1981年6月1日以後は新耐震基準で建築確認が行われるようになりました。

新耐震基準は、旧耐震基準では想定されていなかった震度6〜7を想定しています。

新旧耐震基準を見分けるコツは「建築確認日」

新旧どちらの耐震基準で検査をされた建物かを見分けるには、建築確認日のチェックが必要です。この項目では、建築確認日を知る方法として「建築確認申請済証」と「建築計画概要書」を紹介します。

建築確認申請済証

建築確認申請済証とは、建物の建築確認が行われると発行される書類のことです。ここに記載されている確認年月日が、1981年6月1日以前か以後かによって耐震基準の新旧が分かります。改正建築基準法前は「確認通知書」と呼ばれていました。

なお、建築確認申請済証を紛失した場合は再発行ができません。紛失した場合は、次に紹介する「建築計画概要書」により、耐震基準の新旧を確認できます。

建築計画概要書

建築計画概要書とは、建築確認申請書と一緒に提出する書類です。

行政の窓口が書類を受理すると、建築計画概要書に確認番号と確認年月日が記載されます。この確認年月日が1981年6月1日より以前か以後かによって、耐震基準の新旧を確認できます。

建築計画概要書には建物の高さや敷地面積、配置なども記載されています。取得するには、行政の建築課などの窓口での手続きが必要です。

閲覧には手数料がかかる場合があり、古い年度の場合は建築計画概要書が存在しないこともあるため、事前に窓口で確認してください。

新耐震基準のメリット・デメリット

新耐震基準のメリットとデメリットを以下の頁で解説します。新耐震基準の不動産購入を検討している方は参考にしてください。

メリット|耐久性と安全性が高い

新耐震基準のメリットは、震度6〜7の地震では倒壊せず、震度5の地震でも軽微なひび割れ程度に抑えられる基準が設定されている点です。旧耐震基準に比べて建物の耐久性と安全性が向上しているため、大地震が発生しても大きな被害を受けにくくなります。

新耐震基準の場合、住宅ローン減税やフラット35などの優遇措置を利用できる可能性があります。ただし、日本永住権を持たない外国籍の方は、優遇措置に該当しない場合もあるため、事前の確認が必要です。

デメリット|物件の価格が高い

新耐震基準の建物は築浅物件の割合が多く人気も高いため、物件価格が高額になりがちです。その代わり、築浅なため購入後のメンテナンス費用が少なくすむ可能性があります。

新旧耐震基準のどちらが良いか、購入時にかかる物件価格と維持管理費用などを比較して総合的に判断してください。また、新耐震基準を満たしている物件であっても倒壊・崩壊しないわけではありません。リスクを十分に理解しておくことが重要です。

旧耐震基準のメリット・デメリット

旧耐震基準のメリットとデメリットを以下の頁で解説します。旧耐震基準の不動産購入を検討している方は参考にしてください。

メリット|物件の価格が安い

旧耐震基準の物件は築年数が経過しているため、新耐震基準に比べて価格がリーズナブルになっている点がメリットです。物件購入時の初期費用を抑えられるため、メンテナンスやリフォームに力を入れることが可能です。

また、利便性の高い立地に恵まれている物件を比較的安く購入できる可能性もあります。

デメリット|改修にコストがかかる

旧耐震基準は築年数が経過しているため、メンテナンスやリフォームに高額なコストがかかる場合があります。建物の耐用年数は、鉄筋コンクリート造で47年、木造で22年とされており、これを過ぎた建物は大規模修繕が必要になります。

また、管理状況や立地条件によっては「建物の寿命が予想よりも早かった」「劣化が進んでいて修繕費が高額になった」といった事態が発生する場合もあるため、慎重に確認してください。

より強化された新耐震基準

1995年に発生した阪神・淡路大震災をうけて、建築基準法は2000年に再び改正されました。新耐震基準は「2000年基準」とし、より強化された内容に変わりました。

2000年基準のポイントは、以下の3つです。

● 地盤に応じた基礎造り、木造住宅の地盤調査義務化
● 木造住宅の接合部金具の指定
● 壁の強さを全体にバランス良く配置

国土交通省の調査によると2016年熊本地震での木造住宅倒壊率は、旧耐震28.2%・新耐震8.7%・2000年基準2.2%でした。このデータから2000年基準で建築された建物の耐久性と安全性が向上したと分かります。

参照元:国土交通省「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」報告書のポイント

まとめ

日本の耐震基準は1981年6月1日を境に大きく変わりました。耐久性や安全性で判断すると、新耐震基準のほうが優れています。しかし、どちらの基準にもそれぞれメリットとデメリットがあるため、要件を満たした物件を選ぶ必要があります。

ご自身の希望する予算や立地条件などと照らし合わせて総合的に判断することで、より理想に近い不動産取引が行えるでしょう。