不動産取引において、かつて中間省略登記と呼ばれる手続きが行われていました。これは、ある不動産について連続して売買が行われた場合、もとの所有者から最終の買主へ、直接、所有権の移転登記を行うというものです。しかし、これでは実際の所有権変動と合致しないため、2005年不動産登記法が改正され、この手法は認められないものとなりました。
現在は、中間省略登記の代替手法として「第三者の為にする契約」や「買主の地位の譲渡」を用いるスキームが開発され、不動産取引に活用されています。この新たなスキームは、「新中間省略登記」と呼ばれることもあります。
この記事では中間省略登記の概要と「新中間省略登記」のスキーム、またその手法を用いた取引のメリット・デメリットを解説しています。ぜひ参考にしてください。
不動産売買における中間省略登記とは
中間省略登記の概要
まず、前提として、不動産を買った人は自分が不動産の所有者であることを第三者に主張するために所有権の移転登記をする必要があります。そして、通常であれば、その所有権移転登記は売買ごとに行われるべきものです。ただ、不動産取引には不動産取得税や登録免許税などの様々な費用が生じ、その金額も決して安くありません。そこで、取引で生じる中間の手続きや費用負担を回避するために行われていたのが中間省略登記です。
中間省略登記とは、その名のとおり不動産取引における登記の一部を省略することで、例えば、ある不動産が「A→B」「B→C」と売買された場合、本来であれば所有権移転登記を「A→B→C」とするところ、中間のBを省略して「A→C」と登記することです。この手法を用いた場合、登記上では所有権移転の経緯を完全に反映したものとなりませんが、最終的な所有権の所在は反映されているということになります。
新中間省略登記とは?
2005年の不動産登記法の改正により、それまで行われてきた当事者全員の同意による中間省略登記は使えなくなりました。しかし不動産業界を中心に中間省略登記の要望があったため、「規制改革・民間開放推進会議」が法務省から2つの代替案を確認したものが新中間省略登記です。
中間省略登記と新中間省略登記との違い
規制改革・民間開放推進会議が法務省から確認した2つの新中間省略登記は以下のとおりです。
● 第三者のためにする売買契約の売主から当該第三者への直接の所有権移転登記
● 買主の地位を譲渡した場合における売主から買主の地位の譲受人への直接の所有権移転登記
新中間省略登記がなぜ認められるかというと、どちらのケースも、所有権が中間者に移転しておらず、直接、売主から最終の買主に所有権が移転しているからです。
この点、従来の中間省略登記は、一旦、中間者に所有権が移転しているにもかかわらず、それを登記に反映させない点が問題でした。
新中間省略登記では、売主から最終的な買主に、直接、所有権が移転しているので、登記は、実態を反映している点が、従来の中間省略登記との違いです。
第三者のためにする契約方法
第三者のためにする契約とは、A→B間の契約において、双方合意のうえで、予め「B」が最終の買主となる第三者「C」を指定することを明記した契約のことです。
この場合、「B」から最終の買主として指定を受けた第三者「C」は、「A」に対して直接、所有権の移転を請求することができます。
この場合、以下の2つの契約を締結します。
1. A→B間契約:第三者のためにする契約として所有権は直接Cに移転する旨を約する
2. B→C間契約:A→B間の特約に基づき「C」が直接所有権を取得する旨を約する
この2つの契約を利用して、A→B→Cと譲渡した不動産の登記をA→Cとすることができます。
買主の地位を譲渡する方法
買主の地位の譲渡とは、売買契約における買主の地位を別の人に売り渡すことです。この方法は、当初AB間で売買契約が成立していたところ、第三者の「C」がその契約上の「B」の地位を譲り受けることで、最終的に「C」がその対象物件の所有権を取得し登記されるというものです。
この場合、以下の2つの契約を締結します。
1. 売買契約:AB間で売買契約を締結する
2. 買主の地位譲渡契約:BC間で、AB間の売買契約における買主「B」の地位を「C」が買い取る契約を締結する
ただし、この方法では、買主の地位を引き継ぐことでA→B間の売買金額をCが知ることになるため、第三者のためにする契約の方が一般的に使われています。
新中間省略登記のメリット・デメリット
メリット
次に、新中間省略登記を用いるメリット・デメリットを説明します。
メリット① 節税効果
不動産売買では、その所有権移転登記をするたびに登録免許税等の登記費用がかかるため、上の例にあてはめると、「A→B→C」と所有権移転登記を行う場合、A→B間とB→C間の移転登記のために重複して登記費用が発生します。そこで、中間省略登記を行うと「A→C」間の所有権移転登記費用の負担のみで足りることとなり、中間者Bは不動産取得税も免れます。
メリット② 売買価格への影響
①で説明したとおり中間者の「B」が登録免許税と不動産取得税を免れることにより、販売価格が抑えられ、最終的な買主は安く不動産を取得できる可能性があります。
メリット③ 契約不適合責任
不動産売買では、物件の引渡しを行った後、物件が契約の内容に適合しないこと(瑕疵等)が判明した場合、売主は「契約不適合責任」という担保責任を負います。例えば、所有権移転後に部屋で雨漏りが生じたり、給水管が破裂してしまったりしたとき、売主は一定期間その責任を負わなければなりません。
ただし、実際の売買取引においては、個人や一般法人が売主となる場合、この契約不適合責任を免責とする特約を付けるケースが多いのです。
そこで、「A→B」から、中間に「B」の宅地建物取引業者を挟んで「A→B→C」の取引とすることで、「C」は2年間契約不適合責任を追及することができる契約を締結することができます。
デメリット
売主であるAが代金を受け取るまでに時間がかかる
新中間省略登記を前提として契約をする場合、A・B間の売買が成立しても、最終の買主である「C」が決まるまでA・B間の決済を行うことができず、売主の「A」は売買代金を受け取ることができません。したがって、AB間の契約では期日を設けて、期日到来までに「C」が決まらない場合、「B」が買い受けるという特約を設ける場合もあります。
売買の経緯が登記に正しく反映されない
A→B→Cと連続して売買された場合、本来であれば登記もA→B→Cとならなければならないのですが、登記上ではA→Cとなります。実際の権利変動が正しく登記に反映されないことで、AとCが直接取引を行ったかのように見えてしまい、トラブルの原因となる可能性があります。
まとめ
この記事では、中間省略登記について、旧法時代の方法や、現在の不動産登記法の元で合法に行う方法として「第三者のためにする契約」と「買主の地位の譲渡」を解説してきました。
節税効果の大きい中間省略登記ですが、現在使われている「第三者のためにする契約」と「買主の地位の譲渡」はスキームが複雑です。一般の方が使う際には、トラブルに巻き込まれないよう注意しながら不動産取引に参加しましょう。
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